文档介绍：06年泉州房地产市场分析报告
一、泉州宏观城市经济环境分析
1、泉州城市大环境分析
1)城市发展概况
泉州市地处福建东南部,北承福州,南接厦门,闽南金三角核心位置。是中方公里,拥有756万人口大市,市区人口占62万。拥有海外华人华侨670多万,是闽东南沿海重要的工贸港口城市,同时也是福建省三大中心城市之一。几年屡获殊荣:2002年被国家列入“大城市”行列,2003年获得“国际花园城市”桂冠,2004年又相继获得“中国魅力城市”和“中国卫生城市”的荣誉称号。这几年城市知名度不断得到提升,城市竞争力显著增强。
2)城市发展规划
泉州几年来城市化水平提升显著,截止2005年中心城区面积已达531>.2平方公里,%。但与经济同等发达的珠三角及长三角地区同等级别城市相比,城市化水平明显滞后。但这几年政府城市运营力度开始加强,加大城市规模,提出大泉州海湾型城市发展战略(一个以中心城市为核心的八大组团对街晋江、石狮、惠安、南安等区域)。大泉州城市群新格局即将形成。目前“桥南片区3000亩新区建设项目已全面启动,洛江7000亩征地拆迁工作也正在开展;目前以完成1400亩安置小区的征地工作,市政府以2008年承办中国第八届农运会这一工作为契机,抓好“一场一馆、二桥二环、三片三带、四规四改”城市基础设施建设,泉州已经迎来前所未有的发展契机。
2、泉州经济大环境分析
1)经济地位
泉州作为福建省的三大中心城市之一,其经济发展在海峡西岸中扮演举重轻重的地位。2005年经济总量达1623亿元,在全国同级别城市排行第五。从1994年开始泉州市经济总量连续11年位居全省首位。县域经济发达,晋江、石狮、南安、惠安、安溪5个县市先后成为全国百强县市,泉州所辖的7个县市连续多年位居福建省经济实力十强或经济发展十佳行列。居民收入位居全省前列,继续保持强劲的增长势头。
2)产业集群
全市拥有150多个工业园区,工业企业数量5万家,其中丰泽、鲤城、洛江及周边较发达的晋江、石狮、南安、惠安四个县市占企业总数的80%,并形成强大的产业集群基础。目前拥有纺织、服装、机械制造、石油化工、食品饮料、石材、制鞋等7个百亿产业集群;今后5年内将规划和培育发展2个产值超千亿元(石化、纺织服装)、2个超500亿元(鞋业、建材)和8个超100亿元(电子信息、汽车及其配件、修船造船、机械制造、工艺制品、食品饮料、五金水暖、包袋制品)产业集群”。
2005年泉/厦/福/漳等城市综合经济指标比较列表
城市
常住人口
国内生产总值
财政总收入
居民储蓄余额
人均储蓄余额
居民人均可支配收入
泉州
762万
12090元
14209元
厦门
38185元
16403元
福州
666万
17342元
12661元
漳州
457万
6234元
11241元
、
二、泉州城市经济对房地产发展的影响
泉州城市经济的发展为泉州房地产业的良性循环发展奠定坚实的基础,使得泉州房地产市场这几年呈现蓬勃的发展势头。与此同时城市经济的发展,使泉州房地产面临新的发展格局。宏观可概括成四大方面:
第一、由于泉州产业的发达,使泉州产生了大量的富裕阶层,经济发达,居民经济基础优越,集合大量中高端需求力,在泉州市场供应不足及购买力强劲的驱使下,楼市价格逐年以千元的速度飙升。给这几年泉州的楼市创造巨大商机。
第二、由于政府对城市发展运营力度不足,导致泉州房地产开发与城市经济发展不相协调,整体步伐偏慢。2005年房地产开发投资占全社会固定资产投资不到16%。%。因此由于政府对土地供应不足,导致整体市场供应量不足。
第三、由于政府对土地放量不足,一级土地市场供应紧缺,直接导致近年来商品房呈现“供不应求”的现象,使市场需求从2004-2006上半年处于供应短缺状态。
第四、泉州楼市价格的上涨迅猛,再加上政府开始逐渐加大对城市的运营力度,新区开发热度越来越大,形成了中心城区与新区并向发展的势头,泉州今后房地产市场面临新的发展格局。
以上四大状况构成了泉州房地产市场发展的宏观格局,那么泉州房地产现状格局具体是怎样的呢?下面我们通过对泉州房地产市场作系统性的综合分析,总结提炼本项目的市场机会点,为本项目的操作提供价值性的参考依据。
一、市场总体供应与需求分析