文档介绍：2006年南京市珍珠泉高尔夫别墅整合传播策划报告
珍珠泉高尔夫别墅
整合传播策划报告
写在前面
战略-思考
广告费是怎么浪费的?
17:1
好的广告与普通广告的效果差异,可以达到17:1!
专业的人,做专业的事情
要做好广告,必先精通营销
科学的广告,来自于:
系统思考
精省的预算依靠:整合传播
报告思路与结构
市场扫描
市场扫描
客户解读
项目分析
项目定位
整合传播策略
宏观市场分析
政策变化
※ 20053>.,“旧八条”
※ ,“新八条”
※ ,加征契税
※ ,明确继续停止别墅类用地供应。
※ ,再次加息
小结:这几年房地产政策的变化趋势来看,中央对房地产的调控还会进一步加大。对抑制房价、控制房地产投资会在一定时间内比较严格。在地方政府与中央的角力/协调中,可以看出,不达到调控的目的,中央的政策调整还会继续。
走势分析
其中江宁三山板块的别墅供应量最大,所占市场份额超过50%;
环紫金山板块和仙林的别墅供应也将急剧增加,并以优厚的自然环境与人文资源,占据南京别墅的最高端市场;
同一时间里,江北的别墅供应量将会达到40万平方米左右,占据20%的市场;
而远郊如汤山、边城仑山湖地区,未来的别墅供应份额大概会达到10%。
—5年内,南京将有200万平方米的别墅上市。
。
在过去,市场上还没有出现这么大的放量,没有这么多的别墅;因为土地的限制,以后一段时间内,也不会有这么多的供应量。
今年的别墅市场由原来的三山板块一统天下,转变为三山、江北、江宁、汤泉、仙林、紫金、城中等板块遍地开花,各个板块争夺市场。
本区现状分析
江北板块综述
2)取代江宁成为南京房价“盆地”。江北片区的平均房价依然没有突破3000元。
1)江北房地产发展潜力依然巨大。
3)江北房产商品房开发项目分布较零散
4)江北供应量巨大,大盘云集
5)客群以低端客户为主
其他动态
国信1000亩项目
05年已经开始进行项目的调查,和分析。
竞争环境分析
1
建筑风格
钟山高尔夫
翠屏国际
复地朗香
东湖丽岛
2
整体环境
东湖丽岛
钟山高尔夫
3
物业管理
南京利源物管
印象威尼斯
南京华门物业管理
山水华门
南京东恒物业管理
中国人家
金陵饭店物管
玛斯兰德
深圳莲花物业管理
帝景天成
别墅营销分析
普罗旺斯的艺术灵感
独栋、联排
复地朗香
新独院别墅
独栋、联排
国信秦淮
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独栋、联排
华欧友好城
献给一生挚爱的庄园
独栋、联排
奥斯博恩
百家湖心价值千万
独栋
印象威尼斯
原生纯墅传世臻藏
联排、独栋
山水华门
览境
独栋、双拼
中国人家
五十年后依然精彩
联排、独立
玛斯兰德
一墅一世界
独栋、联排
帝景天成
宣传推广主题
物业类型
项目名称
1
推广主题
2
推广卖点
原生湿地坡景
中高档
复地朗香
目前唯一的纯独幢别墅区
中高档
山河水
龙池畔,价格优势
中档
华欧友好城
首创南京度假性别墅社区
中档
奥斯博恩
南京最贵别墅,湖中心别墅
高档
印象威尼斯
三山板块代表楼盘
浙江绿城建筑设计院设计
中高档
山水华门
纯中式别墅,独栋独院
中高档
中国人家
纯美式别墅
五星酒店物管
中高档
玛斯兰德
中国十大高档别墅、
陈道民代言
高档
帝景天成
推广卖点
物业档次
项目名称
3
销售情况
目前销售均价
(元/㎡)
平均月
销售面积
现销售
面积
总销售
面积
开盘时间
项目名称
山水华门 05年10月 26688平米 22483 3212 5905
玛斯兰德 04年04月 20927平米 15781 631 5326
郎香别墅 04年10月 40080平米 29110 1456 5633<br米 57429 2871 4070
翠屏米 11812 5906 7685
华欧米 41066 2053 3484
印象威尼斯 2003年 12000
战略任务
杀出重围
两种方法
杀出重围
血战到底
跳出圈外
另开战场
两种结果
报告思路与结构
项目分析
市场扫描
项目定位
整合传播攻略
客户解读
目标客群描述
他们都是所属行业中的领袖企业的领导者,公认的成功阶层。长期身居高位,