文档介绍：2006年天津市天鸿城市研究报告
截止到08年10月底,成都主城区还有8611>.76万㎡的存量住宅有待消化,加上即将入市的1206万㎡,㎡。
一、06-08年成都主城区土地市场住宅用地成交概况
表一:历年成都主城区住宅用地成交表
在房地产市场飞速发展的06年和07年,成交的土地无论是宗数还是净用地面积都保持着较高的水平。而从07年11月开始的楼市低迷状况,也影响了政府的推地速度和开发商的拿地速度。截止08年10月成都主城区仅成交了13宗共835亩的住宅用地。
图一:成都主城区历年住宅用地开发情况
表二:成都主城区住宅用地开发表
二、09年主城区住宅市场竞争情况
存量情况
截止到10月29日,成都市主城区商品住宅的存量共88756套,㎡。
新盘供应
06到08年,,㎡,其中,已有开发的14个项目售完,55个项目在售,㎡,㎡将在08年底或09年推向市场,另外还已经确定了31个开发项目,㎡的总体量会在08年底或者09年分批上市销售(按各个地块出让合同约定的正常开发速度)。
06--08年未确定开发项目的共有39宗地,㎡的建筑面积可能会在08年年底和09年上市。但是由于当下房地产市场的低迷,部分地块很有可能会延期开发。
不同建筑类型竞争情况(已确定开发项目)
目前06、07年成交的住宅用地中已确定开发的31个新项目中,没有多层供应,以高层或高层为主的项目有24个,㎡的体量;有4个小高层为主的项目,㎡;超高层为主的项目3个,㎡。
图二:已确定开发项目的建筑类型
图三:未来各建筑类型
多层(略)
小高层(列表)
表三:小高层项目列表
06年成交土地中,即将上市销售的小高层项目有2个,分别为武侯区佳灵路的泰基南棠和西二环边的月光琉域,,为18层电梯公寓;,也是18层电梯公寓。
07年成交土地中,预计会在08年底或者09年上市销售的小高层项目有2个,分别是位于高新西区的芙华·金色海伦和位于武侯区永丰乡核桃村的武城·红城商住楼;芙华·,建筑形态为11层小高层电梯公寓,约1100户,目前项目正在进行主体施工,该项目周边在售楼盘为中海国际社区、新里派克公馆等,预计销售均价约4500~5000元/㎡;红城商住楼的建筑形态为18层商住楼,目前正在进行基础施工,周边在售项目有武侯国际花园、中铁瑞城新界等,预计上市均价约5000~5500元/㎡。
高层
按照正常的开发速度,08年底和09年即将上市销售的高层或高层为主的项目有24个(具体情况参见表四、五),㎡的体量;
表四:06年成交土地开发项目
表五:07年成交土地开发项目
超高层
06年交易的住宅用地已确定开发的超高层项目有2个,分别为香港信德文化宫地块打造的鼓楼国际,目前该项目已经基本完工,但是还没有开盘销售;另外一个新加坡置地的东大街地块已开发项目郎御,项目已经动工,上述两个项目均会在08年底或09年上市销售。
据中原市场监测,07年成交住宅用地地目前已确定要开发的超高层项目仅有1个,开发商为本土品牌开发商蓝光,项目名称暂定为东方溪谷,规划为40层左右的超高层建筑群及1栋26层商业建筑,总建筑面积接近45万㎡。该项目位于东三环,邻近的在售楼盘有首创国际城、万科魅力之城和蓝光富丽东方等,区域均价约4500元/㎡左右。鉴于08年成都房地产市场的低迷及项目所在小片区的较低的均价,考虑到该项目较高的楼面均价(1270万元/亩,楼面均价达到3810元/㎡),所以存在修改规划或者延期开发的可能。
不同建筑类型供应情况(未确定开发项目)
06、07和08年未确定开发项目的共有39宗地,㎡的建筑面积,根据对宗地所在地段、开发商实力和容积率等方面的综合考虑,39宗地会开发29个高层项目,㎡,多层项目有2个,,小高层项目有8个,㎡。
图三:未确定开发项目各建筑类型供应(预计)
新增不同档次物业供应情况
普通住宅
预计,如果到目前为止的所有已成交土地全部按照正常的开发进度,到09年,㎡的供应量。