文档介绍：2006年长沙市房地产市场宏观资料
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长沙是湖南经济的单极发展核心城市,是具有深厚湖湘文化底蕴的历史文化名城和优秀旅游城市,也是长株潭经济一体化的核心城市;辖长沙、望城、宁乡三县和浏阳市,城区芙蓉、天心、岳麓、开福和雨花五区;总面积11819平方公里,其中市区面积5563>.33平方公里,市区建成区面积186平方公里;,,。
长沙概况
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长沙市经济发展概况
长沙GDP总量目前已超过湖南全省的四分之一,,%;,;;,占全省辖区内财政总收入的1/4。
2005年长沙的城市居民人均可支配收入达12434元,%;农村居民人均可支配收入4908元,。城市居民可支配收入突破万元大关、农村居民可支配收入突破4000元,表明长沙城乡居民收入开始进入了快速增长的上升阶段。
应该说,长沙这几年整体经济向好,城市居民人均可支配收入水平与其他省会城市相比也还不错,这为长沙房地产市场今后良性发展创造了可能。但总体消费支出比重很大,城市的整体经济能力还不强,这又为长沙房地产市场埋下了隐患。
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工业发展后劲不足:目前长沙虽然初步形成了电子信息、机械制造、烟草食品、新材料、生物医药等支柱产业。但工业整体上科技含量不高,发展后劲不足,工业一直是这个城市的短腿,影响了整个经济的提速,也使得长沙房地产业缺乏强有力的经济支撑。
商业繁荣且辐射力强:长沙的电视传媒、餐饮、文化、旅游等产业独具特色。但商业的聚集地主要集中在市中心区域且吸引力强,导致购房者对郊区楼盘缺乏兴趣,且会对次中心楼盘的高规格商铺和郊区楼盘的商业开发会产生较大影响。
教育科技实力较强:长沙现有普通高等院校37所,科研开发机构97个,各类科技人员27万多人。但科教员工大多购买了定向开发楼盘,并没有进入真正意义上的商品房领域。
交通路网便利:目前以长沙为中心的全省高速公路网已经形成,107国道、319国道、京珠高速等公路汇于市区。京广复线贯穿南北,湘黔、浙赣、石长线连接东西;郊区道路建设规格较高,路况良好,交通便利,为长沙住宅郊区化乃至吸引整个湖南购房者提供了基础性条件。
长沙市经济发展特征
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长沙市总体规划
从左图可以看出,长沙、株洲、湘潭三市相距甚远,要真正实现政府所倡导的“一体化融城”,还比较遥远。但随着省政府南迁,长沙城市重心向南的趋势已日渐明显,并已在长沙购房者心目中达成共识。
从右图可以看出,长沙的城市发展框架已初见雏形,“一主两次”的规划使得长沙呈
“两翼发展”之势,但这与长沙向南的趋势存在一定矛盾。城南在总体规划中处于组团地位,规划定位的弱化将导致未来该区域在资源配置上存在问题。同时,该图也反映出长沙的城市发展用地比较充足。
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长沙市城市空间结构与功能布局(一)
城市用地发展方向与空间结构为:沿湘江、319国道两条生长轴线,向周边拓展城市发展空间,构筑“一主、两次、四组团”的城市空间结构。
“一主”,为河东主城区,北、东至浏阳河,西至湘江,南至绕城线。规划中将强化综合服务功能,“退二进三”,提高环境质量。
“两次”,为河西新城和星马新城。河西新城东至湘江,西至都市区边界,北至谷山,南至靳江河。规划在保护好岳麓山风景名胜区和其他自然山水体系的前提下,高标准建设岳麓山大学城,大力发展高新技术产业,扩大望城坡高科技产业基地的规模,建设环境一流,水平一流的文化科教产业中心。星马新城位于主城区东面,以星沙国家级经济开发区、马坡岭农业高科技园以及广电中心、世界之窗为依托,利用其特有的对外交通优势,大力发展新型工业、高科技农业、航空产业和文化休闲产业。
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长沙市城市空间结构与功能布局(二)
“四组团”,为暮云、捞霞、高星、含浦组团。暮云组团布局面向长株潭的旅游、商贸等区域性公共设施。捞霞组团布局霞凝新港和捞霞货运站、编组站,建成为水运、公路、铁路的中转联运中心,并规划仓储用地、物流中心、大运量工业基地。高星组团规划为综合性产业区及置换外迁工业基地,以机械、食品工业为主。含浦组团为大学城的远期发展用地,以及与大学城配套的高新产业用地和生活居住用地,对坪塘现有小水泥厂逐步实行关停并转。

随着省政府的南迁,“南城中央政务区”格局的雏形已经显现,就目前三五年内,我们认为长沙市最具居住价值和投资潜力的区域应该是省府板块、市府板块以及城东南二三环之间的区域(即二环与三环之间的东部、南部与西南部)。
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