文档介绍：2007年九江县长隆凯旋城商业规划定位报告
长隆·凯旋城
商业规划定位报告
目录
第一部分:长隆凯旋城地块介绍
第二部分:调研背景及目的
第三部分:区域市场调研及分析
第四部分:项目地块自身条件分析
第五部分:市场定位
第六部分:开发策略定位
第七部分:整体规划定位
第八部分:产品规划建议
第九部分:附件部分商家进场要求
第一部分:长隆凯旋城地块介绍
项目位于九江县未来的市政中心,整个地块由五宗地块组成,其中3号地由于规划路的必然分割,分成了3a号地、3b号地、3c号地、3d号地,地块较为分散,毗邻庐山北路,各地块环绕市民广场、市民公园。
项目总占地面积为:151>.3520万㎡
容积率为:-
一期四号地临庐山北路长622米,五号地临庐山北路长398米、六号地临庐山北路长20米;
二期三号地临市政广场、市民公园长334米,临规划路长190米和140米;
三期二号地临庐山北路长362米,临市政广场市民公园100米;
项目各地块临街总长2166米;
市政广场、市民公园长334米,宽170米,面积56780㎡。
第二部分:调研背景及目的
经对九江县现有商业地产市场的客观分析及多方论证,长隆公司和共读地产,均认为有必要对九江县现有的商业业态进行彻底的调研。为凯旋城商业项目的定位提供科学的依据。为使该项目的业态规划、产品规划进一步切合经营者和终端消费者双方的需求,最终实现开发商、投资者、经营者三赢,消费者满意的商业局面,共读地产研究部进行了较为深入的市场调研。
调研目的
(包括投资者和自用经营者)的消费心理。
,明确商铺的业态规划与消费档次(包括商业街具体经营什么行业、提供什么服务等)。
。
,明确商业街的物业管理内容。
第三部分:区域市场调研及分析
九江城市解读
九江,长江中游南岸,京九铁路中段,江西北部门户重镇,中国中部最重要的交通枢纽之一。江南鱼米之乡,赣、鄂、湘、皖四省交汇之处。历史悠久的人文名城,背靠庐山面朝鄱阳湖自然条件优越。目前为江西省第二大城市,全市辖一市、两区、九县,,市区规划面积118平方公里,,固定居住人口约60万。
城市环境
中国宜居城市前六强。
锁江楼
东林寺
浔阳楼
商业地产预警系统判断
九江市在十五期间国内生产总值年均递增14%,,
人均生产总值年均增长13%,达10825元。随着九江市产业结构转型,第二
产业比重增加,旅游业和房地产业的快速发展,九江市在未来几年经济仍会
高速发展。
GDP增速与商业地产发展关系
小于4%
大于8%
5%-8%
4%-5%
萎缩
停滞
稳定发展
快速发展
城市处于经济高速发展阶段,投资者对未来发展前景乐观,企业对商业投资
充满信心,将促进商业地产市场的发展
现有商圈分析
庐山南路特色餐饮商圈
大中路城市核心商圈
开发区专业市场
庐山区十里商圈
7KM
10KM
6KM
九江市主要的城市商圈有4个
除城市核心商圈及辐射的庐山
南路商圈距离较近以外,其他
商圈之间的距离均在10分钟车
程左右。因此呈三角型分布形
成相对独立互不干扰的城市商
圈。
现有商圈性质分析
街铺、超市
大型专业批发市场、街铺
主力特色餐饮、街铺
步行街、高端大中型百货超市、国际快餐连锁、电器、数码市场
主要业态
庐山区居民
周边地区消费人群
九江所辖县市及外来旅游消费人群
九江所辖县市及外来旅游消费人群
消费群体
区级商圈
区域/地区
型商圈
区域专业商圈
市级中心商圈
级别
庐山区十
里商圈
开发区专业市场商圈
庐山南路特色餐饮一条街
大中路商圈
商圈名称
大中路商圈主要特点
根据业态经营面积调查结果显示百货商场所占面积最大为38%,其次为餐饮
行业比例为20%,精品服饰14%,数码8%,超市占6%,休闲娱乐5%,家电
4%,书店2%。
物业面积比例
商圈物业形态主要以集中商业为主,占到54%,街铺占22%步行街占14%,
超市6%,专卖店4%。但集中商业中,联盛集团经营的商业绩效较好,特别
是信华城市广场经联盛入驻后,内广场的经营才开始有起色。因此联盛在九
江的商业经营能力明显高于其他公司。建议在对主力店的招商上充分考虑该
集团。
影响购物的因素分析
本次数据采集于访谈调研抽取样本量为100人,结果显示九江消费者对于
商品的质量和价格最为关心,敏感度较高。对购物环境的认识正在逐步
形成。