文档介绍：2007年北京怀柔区房地产市场调研报告
北京市怀柔区市场报告
经济政策——北京宏观环境分析
宏观环境分析
1、北京宏观经济市场分析
2、北京宏观市场政策影响解读
3、宏观综合研究小结
宏观环境分析
GDP/人均GDP
北京市GDP连年持续增长,2007年北京地区生产总值(GDP)总量首次突破9000亿元,经济增长速度达到121>.3%。北京GDP总量连续9年实现两位数的高增长,人均GDP达到7370美元。世界;中上等;发达均在3466美元至10725美元之间,显示了北京市具有较强的生产力和财富创造的能力。
宏观环境分析
人均可支配收入
北京市人均可支配收入连续多年保持10%以上的增长率,预计07年已经超过20000元,这标志着北京市城镇居民的收入水平达到了一个新的高度。而这其中北京高收入人群的增多,对整体居民年人均可支配收入水平的提高起到较大的拉动作用,这也将扩大房地产消费的需求来源。
宏观环境分析
人口增长情况
2007年年末,北京常住人口达到1633万人,比上年末增加52万人,是2001年以来人口增加最多的一年,北京房地产市场的刚性需求依然强烈。人口分布向城市功能拓展区转移趋势明显,城市核心区人口增长压力仍较大。首都功能核心区22394人/平方公里,比上年增加86人;城市功能拓展区6312人/平方公里,比上年增加249人;城市发展新区709人/平方公里,比上年增加34人。
宏观环境分析
北京城市化进程
1581
%
2006
1538
%
2005
%
2004
%
2003
1118
%
2002
%
2001
乡村人口(万人)
城镇人口(万人)
总人口(万人)
城市化率
年代
北京迅速的城市化进程,在推动城市快速发展的同时,也导致了城市人口膨胀、中心城区土地紧张等问题,迅速膨胀的城市人口使居住、就业、生活服务等城市功能面临较大压力,向外围城市新区扩展的趋势加速。
宏观环境分析
2006
7>
2005
2004
2003
2002
2001
销售面积
竣工面积
新开工面积
施工面积
年份
房屋建筑及施工面积
从上图表中我们可以看出施工面积、竣工面积和销售面积在05年达到最高峰,06年有所下降。新开工面积在03年最高,之后小幅下降或增长,总体保持平稳。这一定程度上说明目前房地产市场粗放型供应时期基本结束,今后总体供给逐步或缓慢递减将成为趋势。
宏观环境分析
07年土地成交情况
07年北京土地放量较多,共72宗地块成交,占地面积约706万平米,建筑面积约961万平米,放量地块基本都在远郊区县。
07年12月首次出现多宗地块挂牌而只有不到3家开发商应标,造成交易不成功。可见由于政策影响,开发商也处于观望态势。
宏观环境分析
信息来自:北京市统计局
注:2007年商品住宅新开工面积从3月开始
07年北京房地产总体投资
下半年,房地产开发投资维持高点运行,总的来讲,住宅投资占房地产开发投资的比例比较稳定在50%左右。其中,%,比去年同期有所回落。
07年11月,北京商品住宅新开工面积和施工面积均呈下降趋势,但下降趋势逐步放缓;竣工面积首次出现下降,也出现下降的趋势。
宏观环境分析
信息来自:北京市统计局
07年北京商品房销售与竣工面积分析
目前整个市场仍然处于供给紧缩的状态;在考验市场承受能力的同时也考验开发商自身的综合经济实力。但9月份之后新开工面积的增加除了部分新开项目工期的影响因素之外,亦有部分开发商已经开始通过增加供应保证自身现金流。
宏观环境分析
北京各种物业成交量分析
无论是销售量还是套数,住宅都遥遥领先。
在其他物业类型中,商业销售量和销售套数最高,办公楼次之。
销售套数
销售面积
(万㎡)
城市在人口迅速膨胀的过程中,居住功能是必须首先解决的配套功