文档介绍：2007年天津市别墅市场分析报告
天津别墅市场分析
目录
别墅市场总体分析
城市别墅分析
中心板块TOWN中堂介绍
梅江南板块概述——天鹅湖介绍
近郊别墅分析
后梅江板块概述——玛歌庄园介绍
东丽湖板块概述——东丽湖万科城介绍
西青板块概述——社会山介绍
近郊别墅分析
京津潮白河板块概述——京津新城介绍
别墅市场总结
天津别墅市场总体分析
分类说明:
城市别墅:包括市区内及外环边缘的别墅项目,主要热点区域为:梅江南板块。
近郊别墅:主要指环城四区的别墅项目,主要热点区域为:后梅江板块、东丽湖板块,西青板块。
远郊别墅:主要指远郊区县静海、武清、宝坻、蓟县、宁河以及滨海新区等远郊区域的别墅项目,主要热点区域为:京津潮白河板块。
城市别墅
近郊别墅
远郊别墅
天津别墅市场总体分析
城市别墅
梅江南板块,代表项目:卡梅尔、天鹅湖、海逸长洲
近郊别墅
西青板块,代表项目:社会山
远郊别墅
团泊新城板块:团泊湖庭院
中心区域,代表项目: TOWN中堂
京津潮白河板块,代表项目:京津新城
后梅江板块,代表项目:洛卡小镇、玛歌庄园
东丽湖板块,代表项目: 东丽湖万科城
城市别墅分析
区域市场:城市别墅多集中在梅江南板块,区域性较为明显,由于土地资源的稀缺性,别墅市场逐渐外移的趋势显现。
规模:城市别墅项目体量一般相对有限,纯别墅部分一般在5—7万平方米左右,难以出现单纯的别墅大盘。
产品形式:为了平衡容积率,单纯的别墅项目很少,一般以别墅+高层(洋房)的形式存在。产品形式以联排为主,独栋、双拼产品较少;梅江南板块有一定数量的独栋产品;在面积紧张的地块,一般采用三层户型设计,并增加地下室。
价格水平:独栋均价在23000-28000元/平米;联排均价在11000-16000元/平米;双拼别墅数量较少,在14000-17000元/平米左右。
客户分析:客户以第一居所自住为主,有少量的投资客户;客户职业多为私企老总及高管,资金实力比较雄厚。来自区域以本市客户居多,梅江南板块外地和外籍客户比例逐渐增加。
城厢中路
项目一期50套
项目二期82套
项目总体规划
独栋产品14套
双拼产品6套
联排产品112套
项目商业街
市中心罕见的纯别墅项目,共计132套产品,东侧为城厢中路,北部为规划的文化商业街,社区中央为历史保留建筑“盛津书院”(温氏祖居),项目开发阶段以地块中轴线划分;
东侧为项目一期共50套,其中独栋8套,“双拼”6套,联排36套,现已基本售罄,仅剩余3套独栋样板间。
西侧为项目二期,共82套,其中独栋6套,联排76套,现剩余20套左右联排(位于西北部和西南部)及5套独栋。
区域环境分析
区域位置——项目位于市中心鼓楼西侧地段,是天津旧城的中心地带;
交通环境——十分便利,地处和平、南开、红桥三个区域的交界地带,距离东马路等商圈较近;
大户人家——由于近代史上有多位文人学者,曾定居在此,有浓郁的文化底蕴;据说包括温家宝总理的先辈都曾祖居在此,即项目正中心的盛津书院。
产品户型整体分析
联排产品——作为项目的主力产品,在设计中采用了独特的6—7户联排围合设计,最大限度的节省了项目土地。分三种户型:北联排254平方米、南联排256平方米、端部联排292平方米,并采用了内庭院设计。
独栋产品——只有一种户型,面积388平方米,无内庭院。
双拼产品——与大部分别墅项目的双拼不同,类似于传统意义上的联排,只有一种262平方米户型,有内庭院。
小结——所有户型均为三层设计,首层不设卧室,车位安排紧凑合理,在保证居住功能性的同时,最大限度的节省了项目地块面积,值得紧凑型别墅借鉴。
Town中堂A北联排别墅首层2543>.66m2户型
隐舍
首层
二层
三层
首层设有内庭院设计,弥补了庭院面积偏小的缺点,二层娱乐室、书房与卧室距离较远,形成了良好的动静分区。
Town中堂B南联排别墅
隐舍
首层
二层
三层
与A户型相近,最大区别在于二三层的露台都比A增加了一个,并对露台面积进行了拆分。
Town中堂C联排端部别墅292m2户型
隐舍
首层
二层
三层
与A、B户型设计相差较大,由于位于整体围合的端部,进深较大,面宽减小,同时使得过道面积造成难以避免的浪费,无功能房且户型面积又大于A、B户型。属于户型设计较差的资源。而较慢的去化量也验证了客户对此户型接受度很差。
隐舍
首层
二层
三层
面宽大,进深小,首层增加阳光房,功能丰富;二层三套独立卫浴的卧室独立分区设计,极大的满足了居住功能,私密性极好;三层的主居配有超大浴室,增加了主人