文档介绍：天津市别墅市场分析报告
一、天津别墅发展的时间链接
天津最早的别墅应该是五大道地区遗留下来的。浸染着历史痕迹的五大道别墅风情区,其建筑上有一种特殊而纯粹的西式风情。这片充满着异域风情的建筑群落已经成为天津市城市发展轨迹的历史见证,而建筑本身亦成为城市的一道别样风景。
天津拥有自己的本土别墅产品是在上世纪90年代初期。当年以独体别墅为主的若干别墅项目的开发,如宁发花园、天北别墅、侯台别墅·碧欣园等,带动了天津高档住宅的发展。但由于其时天津别墅市场尚处于发展初期,这一细分市场开发和销售均没有达到理想状况。
上个世纪90年代末,天津别墅市场开始呈现稳步增长趋势。1998年天津万科在天津城市边缘——北辰区京津高速路出口成功推出了
“万科花园新城”,实际上这个项目最初推出的产品属于低密度小户型TOWNHOUSE产品,但被万科巧妙地引入为“美国小镇”概念,其项目关注程度和销售业绩曾轰动一时。这证明天津的别墅需求具有相当潜力,而这一市场空白是由经验丰富的地产老大——万科发现的。
近两年,随着城市经济的飞速发展、人们收入水平的提高、置业观念的改变以及高端收入人群二次置业比例的提高,天津高档住宅市场的潜在需求日益明显。而随着时间的推移,天津开发商的产品意识及市场敏感度都在增加,这种隐性的需求及市场空缺被一些精明开发商捕捉到。从2001年到2003年,一批高端别墅产品进入市场,无论从产品品质上,还是开发商的操作经验上,以及市场的接受度都有了大幅度的提高。这其中比较有代表性的项目有:处于大梅江板块的

“半岛·蓝湾”、“汐岸国际”、“城市别墅”、“水晶城”等,处于奥运板块的“仁爱濠景庄园”等。
别墅的目标客户群通常对住房品质要求较高,因此,别墅产品一直瞄准处于塔尖位置的高端客户群。自2002年开始,天津的别墅市场开始日趋成熟,别墅开发区域市场日益广泛,别墅产品、价格也日渐符合市场需求,天津别墅市场进入了稳步快速增长的时期。
二、天津别墅的区位特点
对于别墅而言,由于其产品的高端性、特殊性,必然对选址有特定要求。天津市的别墅从区位上来讲,也有着明显的地域特征。
上世纪90年代初期的“宁发花园别墅”、“天北别墅”等处于天津市的自然环境核心优势区——水上公园。在当时,水上公园位于天津市的西南方,处于天津整个地区的上风口,空气状况良好,适合居住。同时该地区交通便利,完善的路网和合理的公交线路保证了出行的通达。水上花园150万平米的湖面园林景致是市内独一的大型天然景观,水天一色的景致构成了良好的视野。此外,由于该地区的建筑在便于出行的前提下又和主要交通干线保持了一定的距离,所以整个大居住环境安静、祥和,非常适合高收入层次和追求舒适生活的人群居住。因而,水上板块别墅区更多的是一种“外围自然环境”的依托。
1998年面市的“万科花园新城”则反其道而行之。城郊结合部的地理位置使其在一定程度上脱离了城市的繁杂与喧嚣,空气良好、视觉通透,加之自己独创的欧美小镇的自然风情,让人们感受到了南方开发商特有的注重细节、注重营造社区生活环境的长处。更重要的一点就是,
“万科花园新城”从交通上利用了京津两地重要的联系通道——京津公路。便利的交通使城际距离差缩短,一定程度上吸引了“游离”于京津两地的高端人士。
从2001年开始,人们的注意力逐渐集中到梅江、梅江南板块。这片最初被定义为大型“安居社区”的荒凉之地,随着市政府整体政策的倾斜、区域性市政建设的完备、知名开发商的介入以及后期人为因素的炒作,“安居社区”已经被消磨得无影无踪,取而代之的是“城市富人区”的聚集之地。“梅江居住区”内的“汐岸国际”和“半岛·蓝湾”,它们都西临卫南洼风景区,自然景观良好。这两个项目还同时依傍梅江南240公顷的生态大环境,共享50万平方米超大湖面水景,拥有优美的自然环境和良好的人文环境。梅江板块集中了天津市最具代表性的别墅项目,如“城市别墅”、“半岛·蓝湾”、“汐岸国际”等。当然,“大梅江”地区之所以成为天津市最被看好“富人区”,主要还是其外围自然环境的优势与区域整体规划的完美结合。
位于卫津南路南口红旗南路“仁爱·濠景庄园”,处于炙手可热的“奥运板块”,其地理位置优越自不必言。随着2008年的日渐临近,奥运综合配套区的启动,“仁爱·濠景庄园”也日益显示其天时、地利的优势。目前,该地段各项生活配套日益完善,因而这一地段的低密度住宅的升值潜力亦相当可观。
此外,太阳城的棕榈阳光纯美式别墅也在河东一隅凭借大盘整体配套优势创下不俗业绩,融创置地开发的“海涵计划”使梅江南再次成为市场瞩目焦点。香港合生创展有限公司与广东珠江投资有限公司在天津宝坻兴建的投资100亿元人民币,,将使天津别墅产品的区域分布更为广泛,郊区化的趋