文档介绍：2007年徐州铜山房地产市场研究分析报告
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铜山07年房地产市场研究分析报告
目录
3一、项目用地环境分析
31、项目土地性质调查
32、项目用地周边环境调查
43、地块交通条件调查
54、周边市政配套设施调查
6二、项目用地区域规划解读
61、区域规划总则解读
72、城镇化规模化的整体发展思路
73、全面的交通发展规划
84、单中心多片区的中心城区发展模式
95、独龙片区规划地位分析
10三、2007年上半年徐州土地市场概况
101、土地成交量对比分析
112、楼面地价变化分析
123、地块体量分析
134、容积率指标分析
145、铜山土地市场分析
146、小结
15四、项目核心竞争市场分析
151、核心竞争区域圈定
162、核心区域特征分析
173、核心区域客群分析
184、核心竞争区域个案扫描
25五、项目延展竞争市场分析
251、东部区域特征分析
272、北部区域特征分析
293、中西部区域特征分析
314、核心竞争区域个案扫描
38六、市场总结
一、项目用地环境分析
1、项目土地性质调查
1)地理位置
地块位于徐州铜山新区,独龙片区,新茶路与黄河路的交汇处,洞山脚下,与中国矿业大学南湖校区相望;
2)地质地貌状况
地块现为荒地,一条规划道路将整个地块分为南北两块,北面大致呈现东北高西南低的格局,南面地块地势平坦,现地块内荒草丛生;
3)土地面积
用地面积:();建筑容积率:≤;。
2、项目用地周边环境调查
1)地块周边的建筑物
地块东面靠山,视野较好,北地块靠路有约60—70亩地块(未拍)上有尚未拆迁的居民建筑,西北角有一旧厂房建筑;南侧现为空地,规划为泉山森林海居住小区用地,已准备开工;西侧地块对面为矿大拆迁房;北侧为黄河路,西北侧是中国矿业大学南湖校区。
2)绿化景观
东侧为洞山,北面山坡植被较好,南面山体被开采过,破坏较为严重。西侧是新茶路20米退让绿地;北侧是黄河路10米退让绿地;基地内有一片松树林。
3)自然景观
东面洞山山体景观,西面有较多山体,绿化植被较好;但项目内及项目周边区域缺乏水体资源。
4)历史人文景观
西北面为中国矿业大学南湖校区,为项目增加了丰富的人文底蕴。
5)环境污染状况
由于周边无污染工业,地块自然环境无污染。
3、地块交通条件调查
1)地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划
目前有少量公交线路到达本地块(72路、837路、22路、837辅),到达矿大南湖校区的工交线路教多(9路、39路、游一路等)。
2)地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状
地块的对外交通便捷,通达城区的道路宽阔通畅,车流量小,到达徐州市区仅10分钟。(车行)
4、周边市政配套设施调查
,仅有一小型农贸市场,离铜山镇中心较远,黄河路上有尚未形成的小区配套,但距离较远,所以配套设施严重匮乏。缺少包括:购物场所、医疗卫生、娱乐、餐饮、运动、生活服务、游乐休憩的各类设施。
良好的山水以及人文资源与落后的基础配套形成了巨大的反差
二、项目用地区域规划解读
2006年按照《铜山县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》相关要求,为促进铜山城区和城乡协调区科学合理地建设与发展。铜山县人民政府依据《中华人民共和国城市规划法》等法律及法规、建设部《城市规划编制办法》、《江苏省城镇体系规划(2001-2020)》、《徐州都市圈规划(2001-2020)》、《徐州市总体规划》以及铜山城区的实际情况;组织修编《铜山城区总体规划》(2006-2020)纲要。
该规划纲要共计十章一百二十九条,分别从社会经济发展目标与发展战略、县域城镇体系规划、城市性质与城市规模、综合交通规划、中心城区用地布局规划、市政设施规划、城乡协调区规划、城市规划实施与管理等方面对凡在铜山新区规划范围内进行的各项土地及空间利用规划和一切建设活动未来做出了较为详尽的规划指导。
1、区域规划总则解读
规划总则中通过对规划重点的要求,明确指出在规划期内,将铜山建设成为有较强辐射力、交通发达、经济繁荣、文明富庶、环境良好的徐州市南部综合性城区与城市特色副中心;成为以高新技术与现代制造业为主导的产、学、研一体化的徐州重要产业基地;成为具有文化底蕴和较高知名度的旅游服务与休闲度假基地;成为具有山水园林风貌特色,环境效益突出的生态园林城区。使铜山城区达到社会、经济、人口、资源、环境协调发展。规划重点主要包括:
1)科学分析城区发展目标,