文档介绍：2007年成都郫彭路项目营销策划方案
郫彭路项目营销策划方案
前言
通过我司对本项目的全面参与,实现本案在产品定位、营销战略、形象塑造方面都能获得极大成功,从而快速完成销售,兑现产品货币价值。在保证发展商合理利润的前提下,以较短的销售周期实现项目的收盘是本案在营销战略制定上的核心。
宏观市场认识
13>.宏观经济
全市商品房供求总量大幅增长,%。今年1-6月,,
%;,总体市场呈现供销两旺势头。
全市商品房市场供求关系得到缓解。
1-6月,。供应量大于销售量,供求关系比较缓和。
与此同时,2007年以来房地产的投资额的增速均高出全社会固定资产投资额10个百分点以上,较之去年两者仅有2-4个百分点的差距,增长巨大‘由此房地产开发投资额占全社会固定资产投资额的比例也由去年平均32%抬升至现在的约36%。
虽然自开年以来国家频频出台政策调控房地产,但是房地产投资依然保持快速增长的趋势,房地产投资的稳定发展使开发商对未来信心充足。
2. 房地产开发指标
成都市市区1-5月商品住宅供销同比激增,但是同比增长比率在一季度、1-4月保持70%以上的增长基础上,%,供销比达到1:,房地产市场基本保持供销平衡,1-5月商品住宅均价继续保持平稳增长的态势。
供销比逐渐增大供应过量问题隐现
供应量自开年以来一直持续近7成的增长,而成交量的增长保持在约30%,供销增长持续的巨大差距,使得从3月开始单月成交就小于单月的供应量,,房地产市场虽整体依然保持平衡,但是供应量逐渐增大。

90平米以下成交占比小于供应占比近十个百分点,构成了市场供销失衡主要原因
90平米以下供销量继续增长。其中1-,供应量占比提高到37%又创历史新高,较2007年1-,与此相反,90平米以下成交量占比却稍有下降,在1-%%,。
受国家“90/70”政策影响,中小户型供应急剧增加,其占比也逐步提升,但是成交量占比自2003年以来一直维持30%以内。这意味着90平米以上的供应占比逐渐缩小,而成交却未有变化。由此,整个市场的供过于求是90平米以下供应的激增带来的,90平米以上未来将是稀缺产品,90平米以下的房源在未来可能竞争激烈。

央行第四次加息
中国人民银行决定,为合理调控货币信贷投放,稳定通货膨胀预期,自2007年8月22日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。,%%;,%%;其他各档次存贷款基准利率也相应调整。。这是央行本年内第4次加息。
二手房贷停办
目前个别银行暂停办理二手房贷业务,绝大多数银行和担保机构的二手房贷业务逐渐呈现出一种紧缩的趋势,比如抬高贷款门槛、限制贷款房屋面积等。
小结
近段时间内的国家宏观调控政策和行业调整政策,反映出国家对不断上涨的房价已经表现出明显的担忧,也意识到市场潜在的风险,加之市场投机者对未来房价的上涨抱有强烈的预期,因此此次国家调控的根本目的仍旨在打击投资需求,从而抑制房价。
郫县区域概述
1、土地供应
“南富西贵”,一直以来都是成都居住的选房准则。向西,向三环外延伸,近一点的温江在近几年成为了成都购房者郊县买房的首选;远一点的都江堰也成为了有钱人买房休闲、度假的理想之地;可是,和这两地相比,郫县的房产显得落后了许多。但在未来,这点也许会得到改变,这并不是空穴来风,今年上半年,,同比增长,%。在未来几年,郫县的房产供应市场将迎来井喷。
,%。但在6月28日拍卖的郫县红光地块,价格高攀至422万/亩,郫县的土地价值值得我们重新评估。特别是中信参与整理土地的东南新城其入市的土地价格值得关注。
在未来三年之内,郫县将全面改造为“亲切宜居,独具魅力的文化新蜀城,实现与成都主城区的无缝对接”。郫县日益完善的道路、高品质的配套,以及大规模的土地供应量,都让这里成了成都今年最受开发商瞩目的区域。

根据目前调查及掌握数据显示,郫县二环路范围内的楼盘超过30个,在城区内将近有15个,实地调