文档介绍：2010年成都中信蜀都项目定位及营销策划_部分2
竞争
Competition
基于市场竞争环境,项目多元化产品的选择及开发策略
→项目竞争策略
2
建立项目核心竞争优势。
视角13>.建立项目竞争维度
按照国际惯例,当人均GDP超过5000美元、城市化率超过50%时,城市发展将由城市化阶段进入郊区化阶段;2008年成都人均GDP约4300美元,%,还处于城市发展的初级阶段——城市化阶段。
预计2011年成都人均GDP将超过5000美元,城市化率接近50%,届时,成都从城市化向郊区化的大规模发展将来临。
成都所处阶段
认识:尚未郊区化的成都,区域外牵引具有一定难度
启示:竞争的困局——区域内竞争>区域外竞争!
竞争的困局1:区域的封闭性
10%
3%
30%
50%
3%
2%
2%
高新西区
10%
5%
10%
15%
55%
3%
2%
犀浦
10%
5%
10%
15%
3%
55%
2%
红光
5%
10%
5%
10%
2%
3%
65%
郫筒
其他
阿坝、都江堰
主城区
高新西区
犀浦
红光
郫筒
客户构成
片区
各片区仍以片区内地缘性客户为消化重心,高新西区及市区客户吸附力弱;
而本项目片区对高新西区、主城区客户的吸附能力在各片区中处于最弱的境地,客户抗性主要表现在区域现状、配套和距离三大方面
郫筒客户
认同:区域、品牌、品质
抗性:价格
郫县各片区在客户层面都具有一定封闭性,郫筒片区是片区中对高新西区、主城区客户吸附能力最弱的区域——客户的封闭性
竞争的困局2:区域的封闭性
郫筒板块历年来供应较少,由于板块的封闭性,尚未形成置业的热点区域——供应的封闭性
2010年1-3月
2008年
2007年
时间
单位:供应面积、销售面积:万㎡销售均价:元/㎡
5157
高新西区
5178
17
高新西区
5320
28
高新西区
3695
2238
3100
3955
2959
3241
3806
3175
2945
销售均价
6
销售面积
2
7
27
供应面积
犀浦
红光
郫筒
犀浦
红光
郫筒
犀浦
红光
郫筒
2007-
郫筒片区07-08年年成交量在15-20万方之间,在各片中处于中等偏下水平,,08年成交量超过红光,排名第三;
郫筒片区07--3300元/㎡之间,在08年赶超红光,目前仍居价格排行的第三位;
竞争的困局3:区域的封闭性
郫筒片区相比高新西区项目销售速度较慢,区域的封闭性使销售速度的提升受到一定制约——速度的封闭性
95
中海国际社区
368
42
上锦颐园
高新西区
29
27
43
31
西江月
79
45
新里·派克公馆
6
7
万树森林
18
47
25
17
万基金蓝湾
48
47
正成名城左岸
红光片区
29
弗莱明戈
50
24
郫筒片区
09年1-3月
08年
月均销售套数
郫筒片区
月均销售套数:40套
红光片区
月均销售套数:35套
犀浦片区
月均销售套数:15套
高新西片区
月均销售套数:60套
本项目所在的郫筒片区电梯产品整体年成交量在15-20万方之间,在四大片区中量、价基数偏低,相对高新西区销售速度较慢。
竞争的困局4:价格的封闭性
郫筒片区存在较强的价格箱体,高层项目价格制约性强——价格的封闭性
随着08年以来市场的调整和客户需求结构的变化,郫县畅销总价总体走低,30-40万总价段为主力走量段,本项目所在区域有继续走低趋势。
4500
4700
中海国际
2050
2550
上锦颐园
3650
4400
西江月
3400
3500
万树森林
3350
3450
万基金蓝湾
3400
3500
瑞景茗城
3500-3600
3750
3800
犀浦片区
3200-3400
3200
3350
郫筒板块
派克公馆
正成名城左岸