文档介绍：2007年河源长鸿集团房地产项目前期策略案
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长鸿集团房地产项目前期策略案
深圳中原事业五部
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说岭南……
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秦始皇30年(公元前214年),秦平百越,置南海郡,在这一带设置龙川县,距今2200年
秦始皇-嬴政
南越王-赵陀
汉高祖-刘邦
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道龙川……
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→广州180公里
→惠州90公里
→深圳160公里
→香港190公里
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新丰江
东
江
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河源资源
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河源美景-喷泉
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河源美景-万绿湖:华南最大人工湖
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河源美景-桂山神秀
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客家美食
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客家建筑
深圳众多别墅中,均可寻到客家围屋的风味、痕迹
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拟建的恐龙公园
桂山景观
新丰江水电大坝
龟峰古迹
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2006年广东省各市人均GDP排名(美元/年)
河源位列第18名,且与梅州市人均GDP相差不多
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在研判河源中分析市场,在动态市场中挖掘机遇!
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Part
政
策
市
场
2008年地产关键词:
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Part
广东省各城市按地产经济情况进行分类:
封闭地产城市
坡势地产城市
峰值地产城市
深圳、广州
惠州、东莞
龙川
反映特点:
交易量大幅下降
成交价格略微下滑
抗
震
能
力
逐
渐
加
强
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Part
案例一:深圳地产严重受挫
深圳地产2005年、2006年及2007年1-9月价格走势图
05/06深圳房价稳步上升,上升幅度远高于历年约5%的增长幅度
2007年1-6月深圳房价
疯狂上涨,涨幅超出正常预
计范畴
受政府打压影响,地产低迷动荡
案例二:广州有限价房推出,且受政策影响,10月份推出两极大,难以消化
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Part
封闭地产城市
坡势地产城市
峰值地产城市
深圳、广州
惠州、东莞
龙川
自住
较强的刚性,抗震性强
投资
本地资本市场不看好
?
条件性流向
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Part
Part
2008年中以来,大量资金由峰值城市如深圳,流向东莞、惠州、中山
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Part
大户型、别墅
长线投资兼第N居所
高端小户型、公寓
投资兼度假居所
资金外溢性置业特点
峰值地产城市
坡势地产城市
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封闭型市场在市场发展阶段,新增市场需求受外界影响较小,需求呈阶段性稳定增长
需求容量受市场供应影响较大,当市场供应加大时,市场需求容量将加速减少,当供应稀缺时,市场需求容量就会得到有效累积
新增市场需求
市场需求容量
市场供应容量
封闭性地产经济
Part
吸引外部客户条件
可转换
抗震性强
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Part
广东省各城市按地产经济情况进行分类:
封闭地产城市
坡势地产城市
峰值地产城市
东江首府、雅居乐
河源源城
介于坡地同封闭间
封闭性
河源龙川
抗
震
能
力
逐
渐
加
强
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地产决定要素?
长鸿花园二期
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Part 2-
沿江路
中山大道
长鸿花园一期
体育馆
少年宫
文化广场
第一喷泉
规划局
报社
茶山
公园
市政府
医院
新城区
老城区
核心地段
商务氛围浓郁
文化广场
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太旧
太偏
核心地段
销售的不单纯是建筑空间,而是对核心的稀有资源的永久使用权
Part 2-
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大户型、别墅
长线投资兼第N居所
高端小户型、公寓
投资兼度假居所
资金外溢性置业特点
峰值地产城市
坡势地产城市
符合特征
Part 2-
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常规做法
占据极佳地段
地块面积较小
Part 2-
高端档次及形象
小户住宅、公寓
适合本项目?
河源房地产市场分析
长鸿开发策略分析
效益贡献型
前期发展基础
效益、形象贡献型
尚在建设阶段
形象、效益贡献型
效果最容易显现
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Part 2-
发展关键词:集团化、规范化、品牌化、效益化
通过地产项目最快速实现长鸿的发展目的
价格、形象、档次高
长
鸿
开
发
策
略
建
议
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Part 2-
河源房地产市场的突出特点:
市场活跃,热点多
大户供应多,小户热销多
商务供应匮乏
酒店业体量大,需求旺盛
住宅供应面积区间示意图
小户、商务、酒店
关
键
词
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Part 2-