文档介绍：2007年深圳市铁汉园林大亚湾地块可行性分析报告
铁汉园林大亚湾地块
可行性分析报告
谨呈深圳铁汉园林:
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项目报告框架
第一部分:基础研究;
第二部分:结论部分;
第三部分:物业发展建议;
第四部分:项目营销;
前言
迄今为止中国最大的中外合资项目——中海壳牌落户,大亚湾再次成为南中国的焦点,香港和黄集团入主拥有超大深海泊位的惠州港。大亚湾紧邻经济发达的深圳特区,并拥有京九铁路南端最便捷出海口的优势,大亚湾,必定成为新的南中国财富策源地。
本项目位于大亚湾中心区北区,交通便利,规划良好,具有天然的山景环境,具有极大的发挥空间。
第一部分:基础研究
分析提纲
宏观经济研判;
城市规划;
政策研判;
项目价值驱动模式研究;
住宅市场研究;
商业配套研判;
地块解析
2006年重大政策回顾
类型
文件
政策内容
金融
上调人民币存款准备金
7月5日、8月15日、11月15日分别3次上调人币存款准备金03>.5个百分点。
银行贷款利率上调
4月28日起,中国人民银行决定上调金融机构贷款基准利率。,%%,其他各档次贷款利率也相应调整。
税收
《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》
2006年7月18日,国家税务总局发出《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》
房产
《 2006年房地产调控工作重点》
对落实中央调控政策不力、投资规模、房价涨幅没有得到有效控制或出现反弹,影响市场稳定运行的地区,要加强监测分析和督促检查,必要时将给予通报批评。
限制外资炒房
171号文件从规范外商投资房地产市场准入、加强外资投资企业房地产开发经营管理、以及严格境外机构和个人购房管理等方面均有规定。
《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》
境外主体办理购房结汇时,应提交房地产主管部门出具的商品房预售合同登记备案文件等相关材料,结汇资金直接划入房地产开发企业的人民币账户,所购房产转让取得的人民币资金须经审核后方可购汇汇出。
别墅类房产项目土地供应停止
从 5月31日起,中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续,并对别墅进行全面清理。
境外人员需住满一年后方可购房
7月25日,建设部等六部门联合发文规范房地产市场外资准入和管理,在境内工作、学习时间一年以下的境外个人,不得购买商品房符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制,港澳台地区居民和华侨因生活需要,可在境内限购一定面积的自住商品房。
土地
《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》
国土资源部发布《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》,对《国务院关于深化改革严格土地管理的决定,清理三种用地,严控土地不会抬高房价
8月1日起 6类土地出让必须纳入招拍挂
旨在进一步完善土地使用权出让制度,严格控制划拨用地和协议出让土地范围的两条新规——《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》将于8月1日起施行。
违法违规用地问题突出 2部委发规调控土地房市
建设部要求,目前楼市调控的 5大重点确定,地方政府要加强落实,制止片面强调以地生财的做法。8月6日,国土部指出,当前土地管理的违法违规等5大问题值得重视。土地调控必须完善责任制度,实行问责制。
《关于严明法纪坚决制止土地违法的紧急通知》
该通知要求全国各级国土管理部门对 2005年1月1日以来省级人民政府批准的用地要逐一登记造册,于6月底以前报国土部,国土部将组织核查。对2005年1月1日以来市、县用地的情况,省级国土资源管理部门要逐一核查,发现违法批地、用地的要认真整改,严肃处理。
《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》
近日发布的《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》在解决被征地农民长远生计方面作了进一步的规定,社会保障费用不落实的,不得批准征地,我国的新增建设用土地有偿使用费缴纳标准将提高一倍。
2007年1-7月重大政策一览表
(1)2007年国家开始起征土地增值费,倘若开始实质整治,必将影响到本项目。
(2)温家宝在2007年政府工作报告上提出加强土地监管力度等相关政策,其作用必将影响地方土地市场。
(3)限外资投资、投机买房也必将影响本项目。
类型
文件
政策内容
政策目的
对本项目影响
金融
上调人民币存款准备金
中国人民银行决定从2007年1月15日、2月25日、4月16日、5月15日起,,%。
紧缩贷款,以巩固调控成效
★★
央行再次加息
3月18日,上调