文档介绍：2007年苏州市房地产市场调研报告
Part1、市场环境分析
一、城市经济背景
苏州经济发展势头强劲,是城市房地产发展的基础;但对外向型经济依赖较大,在人民币不断升值的影响下,苏州的房地产将受到一定影响。
从长三角主要城市的各项社会经济指标来看,苏州的经济指标较靠前,而考量社会城市发展的指标位居中等,说明苏州的城市发展仍有较大空间。
苏州处于上海经济辐射带的第二圈层,主要承接上海转移出的制造业,同时依赖上海的服务业,城市服务业发展水平相对滞后。
苏州的轻重工业比值小于1,城市进入工业化后期,对技术革新的诉求加大,同时政府加大了对高新产业的扶持力度,预计在未来5年内,高新产业及其从业人员比例将会有大的上升。
在实施科技型城市的建设过程中,各种知识密集型产业及公司将会涌现,将会出现一批收入较高的人群,对于城市高档物业的提出了新的更高的要求。
苏州经济的快速发展,造就了一批财富集中阶层,而城市服务业的相对滞后,使得城市消费力没有得到释放,没有得到释放的消费力只能通过投资不动产以寻求资产的保值增值——城市房地产投资属性较重;
二、城市规划分析
(一)、城市总体规划
1、城市空间规划:
第一层次:市域,面积为8488平方公里,包括市区和张家港、常熟、太仓、
昆山和吴江5个县级市
第二层次:城市规划区,面积为2597平方公里,包括苏州市区(沧浪、平江、
金阊、吴中、相城、工业园区和高新区),以及昆山市的巴城、
张浦、锦溪、周庄镇;吴江市的松陵镇、同里镇、横扇镇部分地
区(仅包括原菀坪镇,下同);常熟市的辛庄镇部分地区(不包括
原练塘镇,下同)。
第三层次:中心城区,面积为5991>.2平方公里,包括平江区、沧浪区、金阊
区;工业园区部分地区(中新合作区、唯亭镇沪宁高速公路以南
地区、胜浦镇、娄葑镇新华路以北地区);虎丘区部分地区(枫桥
街道、狮山街道、横塘街道、浒关新区、浒墅关镇通浒路以南地
区);吴中区部分地区(苏苑街道、龙西街道、长桥街道、郭巷街
道和苏嘉杭高速公路以西、苏州绕城高速公路以北地区,越溪街道、木渎镇、(不包括原藏书镇);相城区部分地区(相城经
济开发区、元和街道、黄桥街道、太平街道太阳路以南,苏嘉杭高速公路以西地区。
第四层次:古城区,>3平方公里,主要包括了苏州护城河以内区域
2、城市发展方向规划:
城市发展方向总结为“中核、东进、北拓、南优、西控”。
“中核”:保护古城区,疏解古城区居住人口,缓解古城区居
住压力;将古城区与高新区相合,形成新的主城,形
成商业、文化、旅游、服务中心。
“东进”:东部为苏州中心城区首要的发展方向,规划建设为
东部新城,成为苏州新的城市中心,与古城区-高新
区形成的中核相呼应。
“北拓”:北部是苏州中心城区重点发展方向,规划建设北部新城。
“南优”:南部主要包括吴中区大部分区域和吴江松陵镇等区域,主要是优化环境,建设成宜居城市。
“西控”:西部指太湖区域,主要是保护太湖区域的生态环境,发展高端旅游。
3、城市规划目标:
城市定位目标:建设成为“文化名城、高新基地、宜居城市、江南水乡。”文化名城的含义为传统文化加现代文化;高新基地等
于现代服务产业加文化创意产业;宜居城市为宜居天堂加创业天堂;江南水乡为传统水乡加现代绿都。
城市产业目标:商务、商贸、物流中心等现代服务业;文化创意产业;研发产业基地
城市规模目标:根据《苏州市城市总体规划》,到2010年时,全市市域总人口为980万人,市域城镇化水平为70%,城镇人口
为690万人;2020年时市域总人口为1100万人,城镇化水平为80%,城镇人口为880万人。同时,到2020
年时,全市将形成“特大城市、大城市、中等城市和小城镇四个城市规模等级。
特大城市:1个,即苏州中心城区,城市人口规模为360万人
大城市:4个,即常熟市、昆山市、张家港市和吴江市,城市人口规模都在65万人至70万人左右
中等城市:1个,即太仓市,城市人口规模为40万至45万人
小城镇:共49个。其中一类小城镇2个,包括渭塘和辛庄镇,人口规模约10万至15万人;二类小城镇18个,
包括甪直、阳澄湖、黄埭、望亭、胥口、沙家浜、支塘、海虞、震泽、芦墟、同里、张浦、周庄、沙溪、
浏河、锦丰、塘桥和乐余,城镇人口在5万至10万人;三类小城镇29个,包括东渚、通安、临湖、东
山、金庭(西山)、光福、北桥、梅李、尚湖、古里、董浜、锦溪、千灯、巴城、花桥、周市、陆家、淀
山湖、大新、凤凰、南丰、璜泾、双凤、陆渡、平望、桃源、黎里、横扇、七都,城镇人口规模约在2
万至5万人。
(二)、城市片区规划
1、中部——中核主城
“全面保护古城区,实现古城区-高