文档介绍：2007年苏州市金鸡湖路项目市场定位报告
金鸡湖路项目市场定位报告
1、宗地概况
土地属性
市场研判
客户定位
产品定位
古城区
新区
园区
相城区
吴中区
2、土地属性-区域位置
土地属性
市场研判
客户定位
产品定位
宗地位于园区金鸡湖路以南、东环路以东,与沧浪区接壤
距离市中心商业街仅2公里,距离园区商业街仅11>.5公里,周边配套成熟,地块内环境优越
环线
护城河
2、土地属性-交通条件
土地属性
市场研判
客户定位
产品定位
紧临高速干道--东环高架和苏嘉杭高速
临近规划中的轻轨1号线
紧邻城区主干道--干将路
周边公交系统发达
干将东路
规划中的轻轨1号线
中新路
东环路
苏嘉杭高速
金鸡湖路
2、土地属性-区域配套
土地属性
市场研判
客户定位
产品定位
周边生活配套设施完备
临近人文景观--苏州公园、中央公园
周边教育资源丰富,紧临百年苏大、沧浪学校
观前街、左岸商业街与宗地仅几分钟车程
左岸商业街
苏大北校区
苏大东校区
平江学校
附一院
农行/建行/工行/兴业银行
中央公园
欧尚超市
苏州公园
观前街
苏大本部
星海游泳馆
网师园
沧浪学校
家乐福
沃乐玛
百安居金海马
2、土地属性-SWOT分析
土地属性
市场研判
客户定位
产品定位
优势:
本案地理位置优越,外部大交通方便;
人文环境优越,教育资源丰富;
周边生活配套完善,出行方便;
项目内部拥有自然河道,水景资源丰富
劣势:
周边居住者构成复杂,层次总体不高;
紧临东环高架,存在较大的噪音影响
机会:
周边基本开发结束,可用于开发的土地非常有限,市场竞争强度弱
威胁:
宏观调控政策的不确定性;
2、土地属性小结
土地属性
市场研判
客户定位
产品定位
城区园区接壤处,高品质教、医疗资源丰富
周边交通发达,出行便利
周边商业配套齐全
地块方正、便于规划建设
项目内部拥有自然水系
周边为老的拆迁安置房小区、环境一般
紧临高架,噪音影响较大
优
劣
1、寻找市场机会
土地属性
市场研判
客户定位
产品定位
项目定位G2属性
改善型客户为主
寻找改善型客户为主的区域市场
重点关注东环沿线、城区板块客户
城区
东
环
沿
线
2、城区市场
土地属性
市场研判
客户定位
产品定位
今年前8个月城区市场累计供求比为1:,周边无供应。
2、城区市场
土地属性
市场研判
客户定位
产品定位
今年5月以来,城区成交均价进入快速上涨通道,8月份达到了历史的新高--7501元。而今年前8个月城区成交均价为5395元,较去年全年仅上涨51元,这主要是今年上半年平江区大量定销房上市的原因影响,而目前城区商品房主力成交均价为8000元。
2、园区市场
土地属性
市场研判
客户定位
产品定位
截止8月份,,,供求比为1:。而这些成交中湖西仅有中茵皇完国际、天域等高档项目。
2、园区市场
土地属性
市场研判
客户定位
产品定位
今年2月份以来,园区均价持续攀升,特别是近三个月始终维持在7500元左右的水平。今年前8个月园区成交均价为6971元,较去年全年上涨777元,%。其中典型G2品类项目-天域价格增长幅度达到30%.
2、城区市场-土地供应
土地属性
市场研判
客户定位
产品定位
1人民南路53号(原苏纶纺织厂)
2金阊区富相路南、富强路东
3富强路西、规划虎新路北
4观前庭院,肖家巷21号、肖家巷酱园弄1号
5虎阜路、312国道交叉西南侧
6盘门雅苑,盘南路东侧
7金阊区广济南路8号
8平江区三星路99号
9金阊区虎新路2号
10金阊区西园路15号
11沧浪区内马路9-3号
12虎丘路30号(原工艺美院北校区)
13沧浪区长吴路8号东
14鑫苑景园,西环路东、北环路南
15梧桐花园,东环坝基桥西南
16桐泾南路西、胥江南
17人民路东、平齐路以南
18沧浪区西大街76号
19沧浪新城宝带西路南北两侧
2、城区市场-土地供应
土地属性
市场研判
客户定位
产品定位
一、城区供应集中在桐泾路沿线
二、城区大型项目是位于沧浪新城124万方的世贸项目
二、周边未来两年内没有供应,未来本项目竞争相对缓和,拥有一定的市场定价话语权。
1368
1245462
490339
沧浪新城宝带西路南北两侧
沧浪区
14716