文档介绍：2007淮安新城区某国际项目商业策划报告
淮安市新城区**国际项目商业策划报告
2007年6月
目录

壹基础篇
一、城市概况 3
二、经济概况分析 9
贰项目篇
一、项目基础概况 7>14
二、项目SWOT分析 18
叁市场篇
一、商业市场分析 22
二、住宅市场 31
肆定位篇
一、地块价值分析 38
二、项目核心价值体系的建立 40
三、定位思路 43
四、产品定位及规划建议 45
伍营销篇
一、营销理念 58
二、本项目商业招商方案 59
三、推广策略 64

壹、基础篇
一、城市概况
(一)、城市基础概况
1、基本概况
淮安市地处江苏省北部中心地域,淮河下游。北接连云港市,东毗盐城市,南连扬州市和安徽省滁州市,西邻宿迁市。南距省会南京市188公里,东北距亚欧大陆桥桥头堡连云港市135公里。
淮安市是一代伟人周恩来的故里。市跨古淮河两岸,相传大禹曾至境内治水“使淮水永安”,市名即淮水安澜之意。现辖涟水、洪泽、金湖、盱眙4县,清河、清浦、楚州、淮阴4区,总面积13>.01万平方公里,东西最大直线距离132公里,南北最大直线距离150公里。淮安市总人口527万,其中市区面积80平方公里,市区人口85万。
2、城市规划
(1)、淮安城市的特点
概括为“一个高速圈、两大组团、三条轴线、四水穿城”。
一个高速圈:由环绕淮安城的京沪、宁连及徐淮盐高速公路组成的一个高速公路圈。
两大组团:指中心城区包括主城区组团和古城组团两个组团,两组团以生态绿地相连。
三条轴线:工业产业轴、文化商务轴、生活休闲轴。
四水穿城:指贯穿城市的盐河、古黄河、里运河、大运河。
(2)、城市规划主旨
“加快苏北振兴”的战略部署,全面贯彻科学发展观,加快城市工业化和城市化进程,实现淮安经济社会的跨越式发展。
(3)、城市规划内容
城市性质:国家历史文化名城,江苏省重要的交通枢纽,苏北腹地能够辐射2000万人口的中心城市。
城市规模:中期(2010年)100万人,远期(2020年)120万人。城市建设用地规模:规划远期(2020年)城市建设用地约120平方公里,城市化水平为55%。远景城市人口180万人,城市建设用地规模为200平方公里。
(4)、城市规划图册
(二)、开发区概况--新城区
开发区位置图
淮安经济开发区成立于1992年,1993年10月经江苏省人民政府批准成为省级开发区。现辖钵池、徐杨两个乡和东湖、广州路、新港、枚乘路四个办事处,行政管辖面积85 平方公里,常住人口8万人,规划常住人口将达到35万以上。
开发区紧依老市区东侧,清河区主城区东延部分,位于淮安城区未来发展的中心区域。东接楚州区,西邻清河区,南与清浦区隔河相望,北与淮阴区接壤;京沪高速公路与京杭大运河把开发区相挟,同三高速、宁连高速在开发区内交汇;沿海交通大动脉新长铁路淮安站和淮安新港码头均在开发区境内。
作为产业转移的集聚区、综合开发的先导区、机制创新的试验区, 近几年来,开发区经济社会持续快速发展,综合实力显著增强,人民生活明显改善。吸引了来自美国、澳大利亚、日本、韩国、新西兰、比利时、新加坡和香港、台湾等15个国家和地区的客商在区内投资兴业,2006年,世界500强台湾鸿海集团旗下的富士康科技集团正式与我区签订投资协议,投资不少于10亿美元,计划用5年时间在淮安经济开发区建设富士康淮安科技城。同时,开发区基础设施建设投入力度加大,如道路基础设施建设、重点场馆建设(会展中心、展览馆等)、大型的居住社区不断涌现(香格里拉居住社区100万平米以上、河畔花城45万平米以上等等)。开发区正在建设成为经济实力较强、人居环境优美、人民生活殷实的现代化工业园区和新城区。
二、经济概况分析
(一)、淮安市2001年-2006年全市国民生产总值(GDP)走势图
综合评述:1、2006年全市国民生产总值突破600亿元之大关,显示出淮安市经济发展速度逐年增长平稳。
2、从上图看出,2001年-2006年淮安市经济呈现稳步增长的态势,经济运行稳定,趋于理性化的增长。
(二)、淮安市2001年-2006年全市社会固定资产投资图
综合评述:全市投资结构继续优化,产业项目增长较快,各产业投入比重继续增长,其中房地产行业更是拉动了淮安市社会固定资产投入的中坚。
(三)、淮安市2001年-2006年全市居民收入与支出图
综合评述:可以看到,淮安近几年城镇居民的收入有所提高,淮安城镇居民2005年人均收入达到9115元,预计2006年,淮安城镇居民人均收入超万元,达到10447元,居民生活水平稳步提高。
(四)、淮安市2001年-2006年全市社会消费品零售总额图
综合评述:淮安市通过采取提高城