文档介绍：土地增值税清算操作规程
二○一二年八月
目录
第一部分土地增值税清算概要
一、土地增值税清算概念
二、土地增值税清算条件
三、清算时间要求
四、土地增值税清算项目标审核鉴证
五、清算审理及审核
第二部分　土地增值税清算准备工作
一、土地增值税清算前期管理
二、土地增值税清算单位确实定
三、项目清算应关注原因
四、清算资料搜集
第三部分转让收入确实定
一、转让房地产取得收入
二、视同销售收入确实定
三、相关既建一般标准住宅又搞其它类型房地产开发怎样计税问题
四、相关转让国有房地产征收土地增值税中相关房地产价格评定问题
五、收入确定需关注问题
六、收入确定审核关键点
第四部分扣除项目金额确实定
一、扣除项目税务处理基础标准
二、地价款扣除
三、房地产开发成本扣除
四、房地产开发费用扣除
五、扣除项目标归集和分配
六、旧房及建筑物评定价格
七、和转让房地产相关税金
八、财政部要求其它扣除项目
九、需要明确多个问题
十、土地增值税清算实例
第五部分土地增值税计算
一、通常土地增值税计算
二、分期开发项目标计算
三、清算后再转让房地产处理
第六部分土地增值税预征和核定征收
一、土地增值税预征
二、土地增值税核定征收
第七部分土地增值税清算会计处理
一、预缴会计处理------------------------
二、清算会计处理---------------------
第八部分土地增值税税收优惠
一、建造一般标准住宅税收优惠
二、国家征用收回房地产税收优惠
三、个人销售住房税收优惠
四、廉租房和经济适应住房税收优惠
五、资产企业转让房地产税收优惠
六、清偿债务税收优惠
七、转让旧房税收优惠
八、以房地产进行投资或联营税收优惠
九、相关合作建房税收优惠
十、相关企业吞并转让房地产征免税问题
十一、相关个人交换住房征免税问题
第一部分土地增值税清算概要
一、土地增值税清算概念（91号文件第3条）
土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依据税收法律、法规及土地增值税相关政策要求，计算房地产开发项目应缴纳土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供相关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款行为。
二、土地增值税清算条件（91号文件第9条）
土地增值税清算条件，是指应缴土地增值税开发项目进行清算应达成条件。土地增值税清算条件有两种，一是主动清算条件，二是强制清算条件。
（一）主动清算条件
符合下列情形之一，纳税人应进行土地增值税清算：
、完成销售；
；
。
上述清算条件就是主动清算条件，也就是说，当开发企业开发项目含有以上任何一个条件，应主动进行清算。
所谓房地产开发项目全部完工并完成销售，是指开发项目已经行政管理机关验收取得初始产权证或验收证实，开发项目已经全部销售完成；整体转让未完工决算开发项目，是指整体将开发未完工项目转让销售；直接转让土地使用权是指纳税人将依法取得土地使用权转让。房地产开发企业
符合上述任何一个条件，就应主动根据要求时间进行土地增值税清算。
案例：假如房地产开企业既从事了开发土地业务，也开发房产，20XX年开发1号地200亩，自用100亩开发房产，尚在开发过程中，100亩土地已经转让，另外该开发企业开发一写字楼，因为资金问题只完成开发进度80%，就一次性转让，累计开发成本120XX万元，转让价格为20XX0万元。
判定是否应该进行土地增值税清算。
100亩转让土地应进行清算；
100亩连续开发，不符合条件，不清算。
一次形转让未开发完工产品，应进行清算。
（二）强制清算条件
所谓强制清算条件，是指虽未达成主动清算条件，不过税务机关要求进行清算条件。通知第二条相关“土地增值税清算条件”同时要求：符合下列情形之一，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
，已转让房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积百分比在85%以上，或该百分比虽未超出85%，但剩下可售建筑面积已经出租或自用；
（预售）许可证满三年仍未销售完成；
；
。
案例：某开发企业，分期开发住宅小区，一期A