文档介绍：2008佛山桂畔海项目定位与整合推广策略方案
敬致:佛山市顺德区国信实业有限公司领导
2008年9月17-2008年9月20日
2008年桂畔海项目
定位与整合推广策略方案
特别声明:此报告仅限于佛山市顺德区国信实业有限公司领导阅读,报告内容不可作为项目使用,
此外报告中所有内容,不可对外泄露,如需使用必须征得本人书面允许,否则发生法律纠纷后果自负
★绝秘文件★
挖掘项目核心价值
产品属性市场定位目标客户
◎20层纯板式高层(限高标准?) ◎顺德区副中心绝版地段◎原生态湿地公园◎无敌一线全江景◎88-108精装美宅◎科技化建筑材质◎全智能化管理设施
◎完美的自然生态风光◎酒店式的物业管理◎CBD生活人居区◎别墅级空中景观◎发达的交通网络◎完整的生活配套
(由于未提供具体的项目经济参考指标,所以以上数据仅供参考)
顺德大良新桂中路与云良路交界处,坐拥桂畔海一线江景和桂畔海长堤公园
定义:豪宅
豪宅产品
是本地市场具有稀缺性一线临江与公园生态景观是不可复制性
关于本项目产品属性
问题:什么是豪宅?
8500元/平米,是项目的均价
70万-100万元/套是项目美宅的总价
同时也决定了项目的产品定位
豪宅
豪宅,一座城市的气质标签
一个城市,造就一种豪宅
一类豪宅,映衬一座城市
豪宅天生代言一个城市的阶层
豪宅从无到有,从有到多,从多到精
2008年,佛山将进入豪宅年
佛山豪宅演义
湖景版块
CBD版块
江景版块
滨江版块
一个城市之中什么版块是兵家必争版块
滨江版块长江概念
CBD版块国际概念
湖景版块自然概念
江景版块生态概念
每一种概念传承一种精神代表一种生活方式
各版块的概念提炼
生态景观价值决定豪宅价值
自然景观豪宅项目附近
处于一种不同类产品的品质竞争状态
因此,豪宅在本区域市场是
属于一种特殊的产品品质的无竞争姿态
自然景观价值大于人工景观价值
人工自然景观价值大于CBD价值
“非豪宅”概念的炒做
可能远没有售楼部的豪气展示具备实效3>.
如果把现有售楼部修建成一个华丽气派的大堂呢?
豪宅推广不相信概念
豪宅是一种精神产品,在市场上区别于其他的产品,因此豪宅的诉求方向必须包装差异化。
豪宅包装差异化
产品本身硬件的诉求远不足以构成项目的核心价值,社区价值提炼渲染的意义在于形成明确的阶层独有生活方式
社区价值大于建筑价值
区域内的无竞争状态
2008年,顺德区域大良内唯一的豪宅项目
推广中的个性状态
成为豪宅居住价值和生活方式的代言人
机会
问题:我们如何在区域市场无竞争的状态下,建立项目的个性?
取法上上得乎其上
透析富人心态
关于富人
对于豪宅产品,富人的心态是理性而且务实的。
他们自己有足够的产品价值判断力。
他们不会被广告的油彩迷眩
我们必须用客观存在理智的与他们对话.
关于富人
他们有可能是第一次置业或者是第二次,他们购买的不仅仅是生活的居所,,是地位,是一种超越的需要。
江景豪宅价值超越了CBD价值,所以富人们成为了江景豪宅的狂热追随者
富人们不能容忍被超越,他们只想做第一
关于富人
富人们是财富的主宰,他们对金钱不具备很高的敏感度,他们的选择取决于产品的附加值。只要是具有稀缺性的东西他们就具有强烈的占有欲望.
豪宅的竞争是附加值的竞争,是品牌的竞争。我们必须引起富人强烈的占有欲
富人与豪宅之结论:
佛山不缺乏富人,缺乏的是贵族
佛山不缺乏豪宅,缺乏的是名宅
豪宅不缺乏景观,缺乏的是文化
富人不缺乏交际,缺乏的是圈子
豪宅不缺乏内涵,缺乏的是表达方式
国信·蓝波湾公馆呼之欲出
国信·蓝波湾公馆之豪宅
用景观满足生活的舒适度用地段满足升值需要感
用科技满足生活的尊贵感用品位满足空间优越感
仅有这些够吗?富人的占有欲还远不足以调动,因为景观不是第一,科技不是第一、地段也不是第一,我们还不是第一,而我们的目标客户只想做第一。
100万的价值支撑还不够
富人住豪宅贵族住公馆
豪宅炫耀财富公馆彰显品位
豪宅表明身价公馆体现身份
豪宅张扬霸气公馆喻示涵养
豪宅暴露浮躁公馆流露尊贵
为什么是公馆
公馆,君之舍也。
君,代言一个社会上流阶层
一段历史,一个人名,一所住宅。
这,就是公馆的精神渊源和人文价值
100年来,宅以人传。
为什么是公馆
有现代城市的形成,才有了公馆的诞生,公馆的身影从来都是在城市中最诱人的位置出现。
在城市中心,在每个人都知道并且向往的地方,过着一种常人无法窥视,难以想象