文档介绍：2008年上半年苏州房地产市场分析报告
*
购买写字楼的“三四法则”
高重恒
*
前言
这些年,大家都知道,投资物业挣钱是一个被无数事实所证明了的。
总结整个购房投资时代可分为三个阶段:
一、第一阶段:投资商铺阶段(2004-2006年) 。
以温州人买商铺而知名,现在商铺,尤其是分割的商铺投资回报率越来越低,投资后“三代养一铺”现象比比皆是,这个阶段的疯狂期已经过去了。
二、第二阶段:投资住宅阶段(2006-2010年) 。
自2006年后,投资住宅在2009年转让出去的都赚了大钱,但随着国家对住宅市场的调控,其再赚钱是比较困难的,因为:
一是住宅涨幅有限,处于下降通道,难转让获利。
二是住宅出租租金低,而且需要精装修并配家具。
三是有可能征收空置房产税,房多不住要交税。
所以,投资住宅再套利赚钱可能性不大,目前房地产投资市场已逐步进入“住宅去投资化”阶段。
*
三、第三阶段:投资写字楼阶段(2011年后)。自2010年起,写字楼市场突然火爆,全国各地的租金大涨,出现几大特点:
11>.普遍需求量上升。从北京、上海一线大城市到省会城市,直到地市级城市也都对写字楼有旺盛的需求。
。如北京国贸中心写字楼米/月,相比米/月的价格,已上涨近800%。
,普通写字楼多。
为什么突然间投资写字楼的人增多呢?因为:
一是写字楼目前没有空置的,都能租出去。
二是大量在住宅内办公的需要搬到写字楼里去。
三是1000㎡以上的大面积写字楼较难租到,几乎没有。
四是写字楼不受调控影响。
五是写字楼投资回报率高。
六是写字楼的价格涨幅较快。
但是,购买写字楼最重要的一点,要买高端的、顶级的,要买位置最好的,尤其是一个城市中最稀缺的位置的,位置是购买写字楼最重要的条件。
*
顶级写字楼
甲级写字楼
乙级写字楼
丙级写字楼
小知识:写字楼的分类:
SOHO型写字楼
(小知识:写字楼的定义与本质)
*
档次
指标
顶级写字楼
甲级写字楼
乙级写字楼
丙级写字楼
SOHO型写字楼
区位
位于中央政经区的核心增长区
位于主要商务区
主要商务区的辐射区域或较好的区域位置
主要商务区的辐射区域或一般区域位置
区位无具体标准
交通状况
便捷的交通,可达性好,邻近城市交通主干道及交通枢纽
可达性良好,邻近城市主干道,多种交通工具可达
可达性较好,有交通线路到达,交通较方便
基本满足交通可达性要求,有交通路线到达
交通状况无具体标准
建筑规模
5万平方米以上
无具体标准
无具体标准
无具体标准
与住宅条件同
装修标准
外立面采用高档材料,大堂、电梯厅、洗手间等公共部分装修相当于五星级酒店装修
外立面采用高档材料,大堂、电梯厅、洗手间等公共部分装修相当于四星级酒店装修
无具体标准
无具体标准
与住宅条件同
设备及
办公空间
,办公空间可灵活分割适应各种变化办公空间,国际知名品牌中央空调、写字楼专用电梯配置、楼宇自控、有安全报警、有综合布线等
应有名牌中央空调、商用电梯、有楼宇自控、有安全报警、有综合布线
有中央空调系统,有电梯、无楼宇自控、有安全报警
有中央空调系统,有电梯、无楼宇自控、有安全报警,无综合布线
与住宅条件同
配套设施
配套商务、生活设施,如五星级酒店、会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等,停车位充足,商业设施、休闲娱乐设施
配套商务、生活设施,如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等,停车位充足
无具体标准
无具体标准
与住宅条件同
客户情况
全球500强等国内外知名企业
知名的国内外大中型企业
国内的中小型、初创型企业
国内的中小型、初创型企业
居家办公群体,小型公司
物业公司
世界顶尖物管、国际一级资质物业公司
国家一级资质物业公司
无具体标准
无具体标准
与住宅条件同
美盛中心属于顶级写字楼
*
什么是5A写字楼?
5A不是写字楼的唯一标准,随着写字楼科技的不断进步,写字楼的标准也不断在刷新。
*
顶级写字楼与SOHO型写字楼的本质区别:
SOHO型写字楼
SOHO型写字楼
SOHO,即Small Office Home Office,家居办公,SOHO型写字楼即为中小型家居办公者的办公场所,大多指那些专门的自由职业者如自由撰稿人、平面设计师、工艺品设计人员、艺术家、音乐创作、平面设计、服装设计等。
顶级写字楼:
最尊贵的写字楼,针对高级写字楼用户,租金