文档介绍：2008年上半年上海房地产市场分析报告
上海房地产市场
2008年上半年分析报告
目录
1、2008年度政策全析
11>.1、年度重大政策一览
、年度政策要点及影响分析
2、2008年房地产土地市场概况
、上半年土地供应情况
、土地出让交易情况
3、上半年一手房交易概况
、一手房供应量
、一手房销售情况
、一手房交易分析
4、上半年二手房市场情况
、二手房销售情况
、二手房交易分析
5、上半年经济使用住房和廉租住房建设情况
1、2008年度政策全析
、年度重大政策一览
今年以来,国家发布了一系列与房地产相关的政策。这些政策在一定程度上将影响着房地产的发展走向。这些重大政策如下一览:
一、2008年2月4日,央行公布《经济适用住房开发贷款管理办法》;
二、2008年3月20日,证监会表示支持优质房地产企业通过IPO或借壳上市等方式,通过资本市场实现做大做强;但对募集资金用于囤积土地、房源,或用于购买开发用地等的IPO,将不予核准;
三、2008年4月16日,国家税务总局发布《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》,对房地产开发企业所得税预缴问题做出了明确规定;
四、2008年4月16日,中国人民银行决定从2008年4月25日起,,总计达到16%。
、年度政策要点及影响分析
一、2008年2月4日,央行公布《经济适用住房开发贷款管理办法》。
该政策要点为:
(1)、开发经济适用房,房地产开发企业的贷款利率可以下浮10%以内;
(2)、开发经济适用房,房地产开发企业的建设项目资本金不低于项目总投资的30%,比35%的常规要求有所降低;
(3)、开发经济适用房,房地产开发企业的贷款期限一般为3年,最长不超过5年,比常规2年的还款期限有所延长。
政策分析:
这一针对经济适用房开发房地产企业的优惠贷款政策体现了政府对于08年建立多层次住房保障体系的政策导向。预示了我国住房政策的战略转型,国家和政府在对待住房问题上从计划经济时期的福利分房、到市场化的依靠商品房解决、到现在以商品房为主解决中高收入者的住房需求、以经济适用房、廉租房、创业公寓、人才公寓为附的多层次住房体系来解决中低收入者的住房需求,从前几年的货币补贴、租金补贴转变为近期的住房建设。这两个转变意味着政府已经认识到房价再降,中低收入者也无能力购房,只有学习香港、新加坡等城市经验才能缓和住房供需矛盾,也意味着开发商品房的房地产企业的职责是为中高收入者提供住房,中低收入者的住房需求只能由政府来加以引导解决。
该政策对市场影响分析:
该政策的出台,表明了政府把经济适用房和保障性住房与商品房剥开处理。经济适用房和保障性住房以行政政策来保证,通过优惠政策引导企业参与,而商品房的开发运营则完全依照市场规律运行。
通过政府政策的引导,经济适用房等保障性住房的建设将加快,中低收入人群的住房要求将在一定程度上得到满足。而商品房的开发建设在市场机制的引导下,开发水平和运营水平也将继续得到提高。市场对开发商的运营水平将进一步提高。
二、2008年3月20日,证监会表示支持优质房地产企业通过IPO或借壳上市等方式,通过资本市场实现做大做强;但对募集资金用于囤积土地、房源,或用于购买开发用地等的IPO,将不予核准。
该政策要点为:
(1)、证监会表示支持优质房地产企业通过IPO或借壳上市等方式,通过资本市场实现做大做强;
(2)、证监会表示对募集资金用于囤积土地、房源,或用于购买开发用地等的IPO,将不予核准。
政策分析:
2008年3月20日,证监会表示不核准房地产公司IPO募集资金用于囤积土地。这一规定立刻引起了业界的极大关注,这条政策一则是配合全国进行的土地闲置清查行动,继续加大对闲置土地的打击力度,另一目的是明确表态上市募集的资金不能用于土地市场,希望上市公司不成为推动地价、房价的直接因素。这一政策使得急于用上市募集的资金去支付上市前高价获得的土地的上市公司压力倍增,本来上市时间就已经一再推迟,现在即使上了市也不能马上解燃眉之急。
该政策对市场影响分析:
这一政策对于那些房地产总投资中土地款所占比例较大的公司影响最大,而对于开发成本占大比例的公司则影响不大,募集获得的资金可以用于支付建筑安装成本以及其他配套、管理、销售、税金等费用。这一政策将有两点行业引导作用:一是使开发商更关注土地价格低廉的二、三线城市,二是进一步加大对精装修房的开发力度,提高开发成本在总投资中所占的比例,以求获得上市募集资金的最大利润,使每股收益更快提高,提高公司的整体实力。
三、2008年4月16日,国家税务总局发布《关于房地产开