文档介绍：2010年中粮大悦城沈阳D区全面解决方案
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技术标
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目标设定
市场扫描
面临的问题
目标客户的设定
项目解读与思考
营销策略导入
形象定位
推广策略
案名建议
营销执行
推盘策略
报告形成思路
思维导图
项目概况
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-市场扫描-
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市场扫描
整体市场分析
竞争项目分析
区域市场分析
沈阳房地产市场
沈阳近年市场供需两旺,整体供应量和成交量大幅上涨,从2005年以来年平均涨幅分别达到32%和16%。相对来说供应量的增长更高于成交量的增长速度,整体市场供大于求的情况逐年加剧。08年受宏观环境影响,市场供应量有小幅回落,但成交水平与07年保持一致,市场波动不明显。
2009年沈阳商品房的上市量为11491>.17万平方米,,供求比为1:,市场供小于求,对比2008年同期,,,供求比1:,供求缺口扩大。
09年沈阳的市场相对呈谨慎态度,但成交明显高于去年,市场健康发展。
市场供求:受08年经济危机影响,09年市场相对谨慎,发展势头良好。
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沈阳02-04年的价格平稳增长,从04年开始有所上涨,但上涨幅度不大,商品房价格年平均增长率为4%,09年商品房价格突破4000元/平方米的大关。
价格水平:受城市资源及发展速度所限,同比全国其他城市房产价格,沈阳价格相对偏低,未来仍有一定的增长空间。
市场扫描
整体市场分析
竞争项目分析
区域市场分析
沈阳房地产市场
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%,2009年沈阳城镇居民人均可支配收入18560元,%。房价的增长速度首次高于收入的增长速度,居民具备购买能力,房地产市场即将步入快速增长。
上海02年之后人均收入增长率均低于房价的增长率, 深圳从03年开始房价的增长率就开始超过人均收入的增长率,居民购买力明显不足.
居民购买力:从01年至今沈阳房价增长比较平缓,增长幅度不大,居民具备较强的购买力。
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整体市场分析
竞争项目分析
区域市场分析
沈阳房地产市场
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整体市场分析
竞争项目分析
区域市场分析
价格方面集中在3000-5000元为去化主力价格段,随着高端市场供应增加,6000元以上成交比重也有明显增长。
60-90平方米产品为市场需求主力,大面积180平以上产品需求有小幅增长
需求结构:市场以刚性需求的中小面积去化为主,3000-5000元价格段居多。
沈阳房地产市场
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价格平稳提高
成交量快速增长
量价快速增长阶段
价格剧烈上涨阶段,成交量萎缩阶段
2001-2008上海住宅销售均价图
1846
2224
1681
2846
3234
3279
2615
11034
16040
4010
3320
3413
6385
10300
8888
5118
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
3500
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
0
5000
10000
15000
20000
成交面积(万平方米)
成交均价
量价快速增长阶段
价涨量升,震荡期
价稳量跌
市场调整
不同于一线城市,沈阳的价格平稳,而且成交量迅速提升,08年各一线城市成交量大量下降,但沈阳依然稳步上升,没有出现量价下跌的现象。09年成交均价更是突破了4000元关口。
市场扫描
整体市场分析
竞争项目分析
区域市场分析
房地产水平:发展较晚,居民较强的购买力及刚性需求支撑市场平稳发展,受宏观影响较小,目前处于稳定发展期。
沈阳房地产市场
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竞争项目分析
区域市场分析
据有关部门统计,沈阳是全国吸纳港资最多的城市,其中房地产是港资投资的重点。
全国知名的开发企业在沈投资已达70%左右。
万科、恒基兆业、碧桂圆、保利、恒大,首创、中海,远洋等知名企业都来沈阳抢滩,投下巨资,中国房地产百强企业综合实力排名前10名中,已有7名进驻沈阳。
2009年沈阳固定资产投资3676亿元,%。
,%。,同比增长10%。
固定资产投资额中,房地产投资额仍点有较大份额,%。
房地产投资:城市经济健康发展,开发环境良好,众多投资落户沈阳,房地产占据较大比重.
沈阳房地产市场