文档介绍：2008年宁波写字楼市场研究报告
2007年,先扬后抑
年初,压力下前行;
激烈的市场竞争预期;
市四区写字楼的供销比一般都在(-):1的比例中运行,保持了稳定的市场走向;参考06年的写字楼成交量,并预盼07年市四区写字楼的推量,供销比已接近1:4,写字楼市场迎来激烈的市场竞争,前景不明朗;
几个滞销楼盘的不详之兆;
金融国际、恒隆中心大举“身为皇亲国戚,不愿委身下嫁”的高姿态,让我们怀疑高档写字楼能否健康成长;
万特商务中心遭遇“乡下一朵花,进城难找郎”的局面,让我们怀疑东部新城、南部商务区郊区写字楼能否开发成功;
年中,搭上楼市快车;
供销两旺,楼市一片繁荣;
在房市兴旺的大好背景下,写字楼项目推陈出新,无论是中心区高档写字楼项目,还是郊区的中低档写字楼项目,均表现出了良好的走势,供销量均创造历年新高;
价格呈快速上升通道;
受住宅市场价格拉动,写字楼也跟上价格快速上升通道,初步估算,年涨幅超过30%,可以说,07年写字楼开盘项目赚得盆满钵盈。
年末,山雨欲来风满楼。
银根紧缩,财务杠杆发挥功效;
2007年国家9次上调存款准备金率,减少流动性过剩,意味着贷款少、贷款难问题的出现,考验开发商资金实力;
2007国家6次上调存贷款基准利率,用利率杠杆减少投机性及改善型需求,引导市场理性发展;
贷款新政继续施压,楼市降温;
央行确定第二套房贷款以家庭为单位,40%首付+,第二套房戴上紧箍咒,住宅市场打压,成交速度放慢,价格停滞;
商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%,期限不得超过10年,;市四区非住宅物业转让强征个人所得税;写字楼市场发展受阻,与住宅市场出现兄弟共患难景象。
2008年,前途未卜
供销比是否合理?
开发量再创新高;
08年写字楼继续保持高开发量的态势,初步估算市场新推量在100万㎡左右,加上2007年存量房,2008年市场总推量在16>70万左右,远高于07年市场推量;
销售量将缓慢增长;
市场经济面利好,按照一般情况来看,需求的增长是一个合理的发展方向,但由于楼市发展的不确定性,观望氛围将积压一定的需求量;
银根紧缩,央行利用利率杠杆发挥对楼市的调控,据初步估算,参考目前的市场利率,一套50㎡、单价8000元/㎡的写字楼用房,如果是50%首付、贷款5年情况下,房价年增幅需超过9%,方可抵消买房本金在银行的同期利润,根据历年来对房价涨幅的观察来看,投资楼市仍是一个合理的理财方向,但吸引力相比往年明显下降,并由于未来调控政策的不可预期性,观望氛围影响楼市发展;
供销比处于危险边缘;
综合上述,如果08年不出现较大的调控政策,等到观望氛围的减弱,成交仍会有一定的增长,但增幅不会高于07年,初步估算,08年写字楼的供销比在3:1左右,高于06、07年(-):1的供销比,存在一定的市场风险。
区域结构是否合理?
郊区化走势改变市场竞争格局;
08年的写字楼开发已呈现出一定的郊区化趋势,东部新城、南部商务区将有较大的体量推向市场,开发集中的江东区新推的项目也向区属边缘靠拢,改变了07年偏四区中心开发的局面,郊区化步伐的接近,使市中心写字楼显得弥足珍贵,如银亿集团开发的威斯汀中心项目,而区中心写字楼则由于大量存量房的存在,仍有