文档介绍：2008年山东东平市蓝桥水岸项目整合推广
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东建集团东平河北岸港口路地产项目
整合推广投标书
第二部分
(定位研究与推广方案)
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11>. 区位优势明显
城市核心区南移,这里将成为一个以东平河和大福路交融的轴心新城区,是佛山未来行政、商贸、文化、体育中心及禅、顺、南三区枢纽。
2. 市政规划超前
得益于城市运营规划,东平河岸将成为未来城市中央商住区。区域将建成一个真正集绿色、景观于一体的现代化之城,类似上海黄浦江。
3. 产业布局超前
商业、物流业、高新产业等众多产业基地。
4. 基础设施日趋完善
配套有众多佛山标志性的路、桥、公园、学校等建筑物,交通便利。
5. 城市中心建设提速
一环、大福路、东平大桥、世纪莲、新闻中心,变化每天都在发生。
项目所在区域分析
项目综合分析
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项目优势分析
项目综合分析
1. 新时代的发展方向在此
从佛山历史、文化、经济发展来看,先后经历了“官窑时代”、“汾江时代”、“祖庙时代”,即将迎来“东平河时代”,这对项目的推广是一个福音。
2. 新城区轴心,地贵位尊
佛山公园、世纪莲体育馆、东平河大桥等等相继落成,佛山CLD呼之欲出,使项目具备自住、投资相结合的最大可能,和宜商宜住的升值前景。
3. 不可再生的都市稀缺资源
东平河北岸惟一真正滨河高尚社区,俯视东平河一线江景。
4. CLD生态、景观走廊
毗邻在建的佛山公园、滨河公园、东平河大桥等大型市政配套。
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项目优势分析
项目综合分析
5. 生态花园社区
高绿化率、低容积率,户型南北朝向、方正实用。
6. 城市中轴,交通便捷
大福南路的建成和通车,将大大弱化项目与老成区的时空距离,并大大拓展项目所在地的辐射范围。
7. 教育无忧
东临省级名校佛山新三中
8. 品牌知名度
开发商东建集团在佛山具有较大的品牌号召力,拥有诸多成功楼盘项目。
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项目劣势分析
项目综合分析

项目净用地面积仅24434m2,400余户,与竞争对手相比,显得小气,在规模上占不到便宜。

较小的规模,产品线却涵盖75m2到230m2的户型,虽满足不同需求的人士,有降低定位误差的风险,但推广上却面临众口难调的压力,不易走出一条有目标针对性的特色推广之路。
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项目劣势分析
项目综合分析

因项目所处,目前连城乡结合部都不算,位置偏远,故无论从生活、购物、娱乐的角度来讲都有诸多不便。

项目前后左右,目前都被一些传统遗留所包围,不仅影响美观,也影响客户信心。
5. 较高的价格
较高的地价,对项目的定价带来一定影响,失去价格优势。
5. 发展商品牌
东建开发的楼盘在佛山人似乎有定向,项目容易被人固化到原有印象中去。
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综观整个佛山楼市情况,项目的任何单项优势与竞争对手相比,都不能成为真正的优势,比如江景盘就有碧海湾、怡景丽苑,甚至碧桂花城等,CLD盘就有世纪康城和世博嘉园等。虽从规划的远景来看,项目同时具备“一河双景”和坐享CLD稀有资源的双重优势,但从近期来看,尚有以下不足,这些足以影响整个项目的推广效果。
因此,我们需要改变为卖产品而卖产品的吆喝,站在城市的高度、历史的高度、文化的高度来对项目进行整合推广。
佛山楼市分析给我们的启示
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项目目标定位
项目可能目标群体搜索
项目目标群体定位
目标群体应具有的共性
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项目可能目标群体搜索
项目目标定位
我们的方法是:先从相对大的范围里圈选出项目可能的目标,再进一步分析、梳理、筛选出自己的目标群体。
任何一个地产项目最终必须找到自己的买家,决定一群人是不是自己产品的买家,通常有很多种因素需要考虑,比如:购房动机、生活习惯、兴趣爱好、年龄职业、传统禁忌等等不一而足。
除了相应的软指标外,还有一个具有决定性的硬指标,那就是——经济实力。项目的地价或许已经告诉我们,我们需要以下一群具有一定经济实力的人。
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项目目标群体定位
项目目标定位
(从区域性买楼习惯上考虑)
:禅城区(80%)
将第一目标区域放在禅城,主要由佛山人买楼习惯决定,禅城区又以老城区白领和澜石中小企业主、生意人、白领和亚艺板块和城南板块二次置业者为主。