文档介绍：2008年巢湖市凤凰名城整合营销推广总纲
整合营销推广意见提点
目标任务解构
总目标——实现盈利13>.5亿元,冲击毛利润率36%
本案土地成交价格53万元/亩
本项目占地106亩
土地增值100万/亩
房地产利润构成中的
“地价增值”是房地产行业
利润的主要部分
土地总增值1亿元
增值前土地成本约500元/㎡+2000元/㎡开发成本=2500元/㎡实际成本
增值前土地成本约500元/㎡+2000元/㎡开发成本=2500元/㎡实际成本
,我们的产品销售均价应该要达到3500元/㎡
地价增值
注:2000元/㎡开发成本包含了前期工程费、规费、区内公建/配套费、建安成本(按高档建材计)、税费、财务成本、广告宣传等
地价增值
冲击总毛利润率36%
本案最终销售价格在通过各种
有效的营销策略再冲击增长
约15%销售价格
冲击均价大约在
2600元/㎡左右
就市场现状而言这是一个艰巨的目标
销售目标——
3年完成销售,实现年均销售333套,㎡
计划3年完成销售。本案总体量约13万平方米,住宅按共1000套计。
,约333套。
月均去化3611平方米,约28套。
价格冲刺——努力冲刺项目总体均价2600元/㎡
要冲刺毛利润约36%,就要达到项目总体均价2600元/㎡。
2008年1月—2008年9月:推出约4万㎡,均价2400元/㎡
2008年9月—2008年12月:推出约2万㎡,均价2600元/㎡
2009年1月—2009年12月:推出约7>7万㎡,均价2800元/㎡
第一部分市场分析
第二部分项目分析
第三部分传播策略梳理
第五部分执行策略
第四部分营销策略梳理
1-面临形势
2-预见问题
1- 卖点提炼
2- 目标客户
2- 机会点
传播挑战
推广重心
营销策略
建立核心竞争力
市场营销布局
市场攻击战术
媒介执行
第四部分分解执行
按月分解
目录
第一部分
市场分析
1- 我们所面临的形势
2- 我们的切入点
1、我们面临的形势?
S:优势
小区规模大,容易树立
品牌
小区以多层为主,绿化
率高,居住舒适性高;
项目产品种类齐全,可
以满足不同阶层的置业
需求;
紧邻城市干道,交通便
利,出行方便;
首家含有主题公园的休
闲社区。
W:劣势
离市中心稍远;
周边配套尚不完善;
离铁路近,噪音较大;
高压线从小区穿过,心
理抗性大。
O:机会
小区紧邻政务新区,
规划优越,市场潜力
较好;
新城区越来越受到购
房者的关注;
平均单价相对低于主
城区,比较优势明显。
T:威胁
四海花园等竞争项目市场
存量较大。
市场总容量有限。
(1)、机遇与挑战并存
1、我们面临的形势?
(2)销售瓶颈出现
形象问题
集客问题
推广问题
新售楼部未建设完成
整体形象不突出
其他竞争项目形象包装
较好,抢夺意向客户
客户以路过为主
客户总体质量一般
客户高意向性者数量少
本地推广渠道少,有效
渠道更有限
前期推广费用的高额支
出,小众媒介没利用好
营销及推广过程中可能预见的问题
地段不认可
配套不认可
产品不认可
品牌不认可
价格不认可
同质竞争大
认可度差
竞争度强
可控问题
不可控不可解决问题
可解决问题
核心竞争力缺失
问题解决的核心思路是:
弱化不可控不可解决问题;
尽量解决可控问题;
对可解决问题提出全面解决方案。
第二部分
项目分析
1- 我们该卖什么样的房子
2- 我们要把房子卖给什么人
2、项目卖点提炼——我们该卖什么样的房子?
顺应市政规划
从宏观上,项目开发顺应了巢湖市整体规划的路线,符合未来城市房地产发展的方向。
品质上乘,档次高端
项目所在地位于老城区与政务新区的交汇处,政务办公中心比较集中。新的政务中心以办公、居住、教育、
人文为中心,配套齐全。
首家主题公园配套
最值得提到的就是为了配合整个项目的规划,在巢湖市首家推出了在小区内创建主题公园的创举。
地段优越
项目与市政府隔路相望,品牌效应优势较大。项目紧依半汤路,交通便利,小区建成后将开通凤凰山路,
大大缩短了与火车站的连线,使交通更加便利,营造距市区交通5分钟的交通新概念。
产品种类丰富
从小区的规划设计来看,小区的物业以多层为主,得房率高,居住舒适度高。产品种类丰富,100平方米
以下的占了近70%,套型多样化,以两房两厅和三房两厅为主,比较适应当前巢湖人民的居住观念和消费水平。
总