文档介绍：汇杰项目08年入市营销总纲提报方案
广州·博智房地产顾问有限公司呈兹
二00八年一月九日
前言
感谢此次贵司给与我司的第二次提案的机会,我司衷心的
希望通过此次提案更加的奠定贵我双方关于今后项目合作的进
行。
由于现133地块还只是在意想阶段,所以还不可能有关于
项目的详尽操作想法,但通过与陈总的多次交流,在了解了贵
司的想法后,我司在本方案中就项目08年入市的市场及入市的
方式作一简单阐述,从而为我们项目的成功上市做好基础。
07年市场分析及08年市场预测
在整个07年10月份以前,全国的房地产市场一片大好,无论是成交量还是销售单价都再次出现了行业新高,但是07年10月份以后,整个市场出现了疲软和销售低靡的现象,甚至代表行业的大部分城市,出现了罕见的降价,但降也无市的现象,这原因主要是因为物价上涨过高、房地产销售价格上涨过快、股票市场波动巨大、房地产金融系统的多次调息、买售房的政策打压等因素而产生的综合影响,同时据央行调查显示,现城市居民的储蓄意愿止跌回升,投资股票和金融的热降低,购房意愿将继续低位徘徊。
全国市场
北京
住宅供应出现反弹,累计供应量同比仍呈降势。
11月份,(11169套),%,%。1-
方米(102218套),%。
上海
重庆
07年市场分析及08年市场预测
昆明市场
07年当中,在全国一片火热的势头中,昆明这个房地产的三线市场的发展,也由初级的、低靡的、阶段过度到成熟并走向了辉煌,其发展势头也直赶中国的二线城市,市场上房价更是以300元/㎡/月的增长势头向前跳跃,并最终呈现出3、2、1环线区域内的4、5、1价格格局。同时有官方机构统计的数据显示昆明房地产指数数值名列全国前列,其市场购房人群也大大高于往年。
虽然07年10月以后,昆明市场也陷入了同全国相似的销售瓶颈状况,但有另外一个原因,就是由于
政府部门的调整,加强和提高了房地产项目报规、立项的门槛和审批,致使大量新盘无法入市,目前
市场无新盘推出,导致购房人群停足观望,长期的市场停顿加上之前所述因素,给了购房人群冷静的
思考期,最终出现了销售瓶颈,不过,通过我司对市场的仔细观察和行业经验判断,这都不代表明年
昆明房地产市场的最终走向,原因为:
云南只有一个中心城市,也只可能有一个中心城市——昆明;
8、31大限后政策的明晰,准备就绪的新项目将陆续上市;昆明有大量用于开发的闲置土地,土地政策的严格执行,将加快这些土地的开发建设;
昆明房地产市场起步晚、起点低,还处于初级发展中阶段;
昆明房价相对于其它城市还处于较低水平;
城市的快速扩张和发展将带动房地产行业的发展;
云南市场的购房人群行为还未完全进入理智判断阶段;
投资、炒房的购买行为普遍;
旅游城市的特性带来大量外来购房及投资人群;
陆续到来开发的外来知名的、具有实力、资金雄厚的开发商;
综上综述,我司判断,至少在明年6月份之前全国大的房地产市场发展和销售将持续瓶颈状况,但是,一些二、三线城市及云南地州,因为其自身所处的房地产市场发展阶段的原因,虽然也会受到市场大环境的影响,但只是会放慢脚步,仍然将稳步持续上涨。
但同时由于昆明房地产市场大禁后的解禁,所以预计08年上半年整个市场上仍然不会出现大量的新盘上市,加上受到大环境和政策的影响,昆明08年上半年(预计在5月之前)的销售和市场发展还是会受到一定的负面影响,这些都值得我们重视。
随着呈贡新城的开发与建设,昆明市政府将于明年5月份搬迁呈贡新城;
在市级行政中心的搬迁和城市都心的带动发展下,云南省民族大剧院将于08年迁移搬迁于项目对面;云南省博物馆目前正在施工建设阶段,预计08年底投入使用;
为了促进东南片区城市的快速发展,政府决定08启动公交子君村车站和昆洛路快速公交系统,预计08年中旬正式投入使用;另外昆河铁路目前正在规划中,预计明年开始施工;
云南—东盟国际商贸城预计08年中下旬正式对外招商;
广福路、昆洛路片区即将新增的项目有7个,项目为汇郦境园、西能第壹家、金辰集团昆洛路800亩的项目、俊发石虎堆1116亩的项目、五甲塘地块世纪公园项目、广福商城项目、邮政集体筹建项目,其中金辰集团项目、俊发石虎堆项目,预计在明年5月中旬面市,另外第三城项目预计也在明年5月中旬面市;
随着呈贡新城的开发与建设和市级行政中心的搬迁和城市都心的带动发展下,南市区市的开发和建设已呈现出“领跑全城“的势头,通过我司的周密调研得知,未来片区有以下事项将要面市:
市场利好消息
虽然通过上诉市场的情况,我们可以对08年昆明的市场报以相对乐观的态度,但是风险仍然存在,那么如何规避风险,如何可以