文档介绍：2008年度珠海房地产市场报告-天泽地产顾问
刊首语
阳光总在风雨后
风风雨雨的二○○八年过去了。
在这一年里,中国经历了风雨。从年初的“冰灾”,到3·14西藏动乱,从手足口病到胶济铁路出轨,以及造成近八万人死亡和失踪的5·12汶川大地震。但正是在风雨中,我们诞生了全民救灾的民族精神,也有了一个新的流行语“猪坚强”。
在这一年里,中国经济也经历风雨。上半年,“防通胀”是最热的词汇,CPI、PPI成了老百姓耳熟能详的经济学名词;而下半年,“金融风暴”席卷全球,“保增长”则成为国民经济的首要任务。在全球经济衰退的影响下,前些年自中国加入世贸后,由外贸强劲增长拉动的整体经济“高增长、低通胀”的黄金发展期,不得不开始进入转型。
同样在这一年里,中国楼市也经历风雨。有人说是“急风骤雨”,也有人说是“凄风冷雨”。总之,房地产市场在经过前几年的“高烧”后,进入了一个“寒冷的冬天”。商品房销售量急剧下跌,消费者普遍开始观望,房地产企业资金链紧绷,土地市场频频流拍,等等现象与前两年相比,形成了鲜明的对比。
回首二○○八年的中国楼市和珠海楼市,我们觉得“拐点”和“回归”两个关键词,可以是一个概括;而展望二○○九年以及经过这一轮调整之后的中国楼市,“转型”则应该是一个必然的趋势。
关键词一:拐点
房地产市场的“拐点论”,无疑是从万科地产的王石董事长提出的。在年初“拐点论”提出时,曾引起市场的广泛争议。但从去年四季度的深圳、广州开始,逐渐蔓延到全国的市场成交量急剧下滑,成了不争的事实。甚至,SOHO中潘石屹更抛出震惊业界的“百日剧变论”,声称不出百日,因为面临巨大的资金压力,房地产市场即将发生剧变,大量企业将进行整合。
确实,犹如2008年春节前的“冰灾”一样,对珠三角很多城市的房地产开发商来说,那个冬天格外冷!年初深圳的新建商品房成交面积的月度数据,曾经萎缩到6万平方米(当月珠海仍有20万平方米的成交量),与07年高峰期相比,大幅萎缩达90%,完全可以说是接近“零成交”的冰封状态了。
从目前逐渐公布的全国各大中城市的交易数据,我们可以发现,这不是个别城市的现象。如上海、杭州、南京三个长三角代表城市,2008年的商品住宅成交面积分别比07年下降了563>.9%、%和50%,均可谓“腰斩”。
与商品房交易量大幅下滑相对应的,还有房价的回落。其震荡波的发源地仍然是深圳,具有标志性的始作俑者,还是万科春节前后在多个城市发动的“打折风”。前些年如脱缰野马般疯涨的房价,终于开始回头了。这一回头,就象推倒了多米诺骨牌一样,蔓延开去,从珠三角到长三角,到环渤海湾,从一线城市到二三四线城市。其下降幅度较大的,如深圳,已经比最高峰时累计下跌近四成,关外部分地区更已下降50%以上。
正应了中国人常说的“买涨不买跌”的从众心理,与前两年房价一路高歌猛进时,各路买家蜂拥而至、前赴后继般杀进楼市的情形相反,消费者象听到了无声的命令,不约而同的进入观望状态。投资者潮水般涌来,又象潮水般退去;改善型需求也止步不前了;连最具需求刚性的一次置业者的自住需求也大幅度萎缩。大户型的房子卖不动了,小户型的房子也不好卖了。郊区的豪宅卖不动了,市区的公寓销售速度也明显下降。
楼市的下跌,直接带来土地市场的冷落。2007的土地市场,我们听到最多的是各个城市不断创下“地王”的消息。而在2008年,我们听到的是一次又一次土地流拍的新闻。不仅是地产大鳄们不再大肆攻城掠地了,连07年吃下的高价地,也有因资金链紧张而消化不良、甚至发生退地的现象。
以上这些,是无可回避、毋庸置疑的事实,但并不是世纪末的景象。在市场经济中,没有只涨不跌的楼市,调整是正常的,也是必然的。这次的中期调整,是前些年市场非理性上涨的必然回归,市场总是在这样的波浪中前进的。
关键词二:回归
与国内其他城市相似,据珠海市统计局公布的2008年1-,,下降了54%,即使与2007年1-11月份也同比下降50%。但与2006年1-,%,比2005年同期还略有增长。
这一组数据说明了什么?我们认为,这说明2007年异乎寻常的翻倍增长是不正常的,是不可持续的,并不能代表珠海这个城市所应有的正常水平。那么,市场回归理性是应该的,也是必然的,并不值得过分悲观。
对于2009年的市场交易量,有业内人士甚至预测可能会低于100万平方米的水平,是否准确自有事实来验证。我们认为,“价格围绕价值而波动”是市场经济的法则,市场既然可以涨到你不信,当然也可以跌到你不信,并不奇怪。但是,在中国宏观经济已经吹响“救市”的集结号,中央政府密集推出“四万亿投资计划”、以及救