文档介绍：2009年11月9日光华集团无锡项目宏观报告
光华集团无锡项目宏观报告
苏州空间房地产整合营销机构
2009年11月9日
前言
城市,运营
坚持以城市运营的视野展望这一片新兴的土地,加快这个片区“城市化”的进程,引领这个区域房地产开发行业,带动这个片区土地价值提升,完成一个系统、完整的卫星城镇开发过程!
架构
架构
1、宏观政策分析
全球经济陷入二战以来最严重的衰退,美国连续三个季度GDP负增长,近60年来表现最差,欧元区同样表现不佳,特别是东欧经济问题随时可能引爆新危机,日本出口型经济遭受沉重打击,经济下滑程度远超欧美。
澳大利亚央行1个月内两次加息,可以谨慎地逐步减少货币政策对经济的刺激力度,这将有助于提高经济活动的可持续性,保证通货膨胀水平符合预期;
鉴于目前经济回暖、房地产市场向好的形势,去年出台的一系列楼市优惠政策有可能在年底到期终止。如二手房税收优惠政策、房贷优惠利率、严格把关二套房贷等;
无锡近几年GDP增幅明显;
08年经济位居长三角第四。
强劲的经济给该区域房屋购买力提供了强的支撑。
城市
数额
(亿元)
1
上海
136983>.15
2
苏州
6701
3
杭州
4
无锡
4419
5
宁波
6
南京
3775
7
南通
2、市场宏观数据—GDP指标
这是08年苏南的真实数据
苏南四城市,人均收入平均于
23046元,高于江苏省的平均数字
23%,换算为国际通则为3374USD,
正好处于第三阶段的房地产发展初期
这告诉我们了一个答案,
在苏南的客户需求已经在转型,
以往纯追求经济型的住宅条件,正在
开始往增值型的市场过渡,
虽然经济型的市场仍有一定的空间,毕
竟我们还在初级阶段,但是更大的上升
空间是在增值型住宅身上。
3、市场宏观数据—人均收入篇
4、市场的宏观数据—人均面积篇
无锡未来11年需求量7656万平米
苏州未来11年需求量5715万平米
常州未来11年需求量7494万平米
南京未来11年需求量15200万平米
上海未来11年需求量56200万平米
备注:需求量不等同于经济量,
需求量是市场自然行为与
经济行为互动的关系,经
济量会改变需求量
5、市场的宏观数据—人均面积篇
理论上来说,苏南宏观需求总量在92265万平米。年度需求量平均在8387万平米。
实际经济行为是:苏南房价〈不含上海的均价在8000元/平米。依据联合国人居署住宅房价与人均收入比之关系为家庭月收入的一百倍与人均面积的关系。
依此标准,苏南合理房价应在5761元/平米,在占需求量的比重为72%。〈09年标准)
6、宏观上市场的供需趋势
无锡的未来年需求量不低于700万平米。
苏州未来的年需求量不低于600万平米。
常州未来的年需求量不低于650万平米。
南京未来的年需求量不低于1000万平米。
上海未来的年需求量不低于3000万平米。
苏南未来的需求总量不低于5950万平米。
看看这个宏观数据就已经知道了策略在哪儿?不能仅止于守一个无锡或江阴市场,那会把自己的胃变小。但项目若往远地发展,将增加一定风险。
7、房地产市场发展趋势
现在我们处的时机点正好是国内房地产转型的时候,现在到2020年是一个契机。
我们要做的是增值型产品并掌握末端市场主需求。
规划房型面积适度放大,以时间换空间的概念完成客户部份增值需求。
7、房地产市场发展趋势
8、无锡市场供求关系
近几年整体情况呈供大于求的态势;
前期市场存量大,待售量达350万方。
国际经济呈回暖态势,澳洲加息,预示通涨压力大,必将带动他国加息,以及提高存款准备率,如此将减少市场货币流动性,对房产市场发展会有一定抑制作用;
苏南地区经济发展迅猛,人民生活富足,必将推动房地产市场向前、向上发展;
无锡市场竞争压力大,长期处于供大于求的状态,价格已经上涨到一定的高度;
本案所属江阴地区,经济发展速度缓慢,属“三不管”地带,但也属“黄金三角”地段,随着沪宁城际铁路等路网建成,达到无锡、江阴、苏州等城市比较便捷,可吸引部分客户前来置业;
基于以上分析,我司对本项目未来趋势持“谨慎乐观”的态度。
9、市场分析小结
架构
1、项目红线规划建议
首期1480亩是目前基本确定要开发的,这个片区也是项目主要生活区域;
首期东侧1000亩作为高尔夫主题公园用地是本项目的核心特色,所以建议划到项目整体内,形成统一开发,保证项目完整性;
北侧670亩开发价值非常好,紧邻主干道和高尔夫公园,将作为项目的配套用地。
所以本地块红线如右图:
2、项目界定
根据我司