文档介绍：2009年9月上海房地产市场研究报告
上海市9月房地产市场研究报告
易居视点
拐点来了?
据易居中国·CRIC中国房地产决策咨询系统统计,2009年9月上海市商品住宅新增供应为1491>.8万平方米,%;,%,同时,这已是连续第三个月成交出现下滑;全市商品住宅成交均价达到16290元/平方米,环比下跌了12%。
由此,不少媒体报道称,8月“价涨量缩”已向9月“量价齐跌”转变,标志着上海房地产市场的拐点已经(或即将)到来。理由不外乎:其一,第二套放贷开始收紧,需求受到抑制,新一轮调控开始;其二,房价上涨过快,抑制了需求。
但是,我们认为上海房地产市场的拐点并没有到来,而且半年内都不会到来。
无房可卖是月度成交下滑的原因
今年上半年,,成交904万平方米,成交之所以能够远远大于新增供应,原因在于存量供应(网上房地产待售量)中相当部分的房源填补了新增供应不足的空白。
然而,经过了半年的热销,存量供应已大量消化,截至8月末,网上房地产待售量紧剩余519万平方米,早已低于800万平方米的合理存量。在目前剩余的这519万平方米中,大致包含三类物业,一是尾盘,二是别墅豪宅,三是惜售(不售)房源。前两者原本就无法形成快速销售,最后一类开发商或只租不售、或以畸高价格惜售。因此,目前的存量供应中有效的房源已不多,已没有能力为市场填补房源的空白,在这样的情况下,月度成交一定将受到新增供应规模的限制,成交不可能再出现持续的上升。
我们可以看到,7-9月虽然成交下滑,但月度成交依然大于新增供应,供求比保持在1:1以上。可以预测,年内的剩余月份中,只要月度新增供应不能出现明显的上升的话,成交继续下滑的可能性依然存在,甚至也会出现单月成交略小于新增供应的情况。
消费心理是市场走势的关键
楼市是否会出现拐点,不在于月度成交是上升还是下降,回顾房地产历史,任何年份内12个月的成交都不可能是逐月上升的,每年中总有旺季和淡季。判断市场是否会出现观点,关键在于市场需求的心理是否出现了逆转。
回首上海楼市的两个拐点年2005年和2008年,之所以出现拐点,既非调控政策增加了购房成本,也非价格上涨抑制了需求的购买力。关键在于:政策的严厉出台对消费心理产生了逆转的影响。
2005年的新老国八条,2008年的第二套房贷政策(第二套放贷政策于2007年9月27日出台)的出台,并且政府采取了非常严厉的执行,让市场需求感觉到政府强硬的态度,并产生了政府打压房价,房价降下降的预期。在这样的预期下,市场需求即便有消费能力,也不会买房,等着降价。这就是消费心理出现了逆转,市场表现出的是不理性的盲目观望和等待,此后迫于销售压力,开发商开始降价。
而消费心理是否出现逆转,核心则在于调控松紧程度的预期。
调控的程度是消费心理是否逆转的核心
2005年和2008年都是由于房地产调控的严厉执行,对市场需求心理产生了逆转性的影响,那么今年2009年,调控是否会严厉的执行,最终形成市场的拐点呢?
我们认为,目前虽然第二套放贷有所收紧,但显然并没有如2008年那样非常严格的进行执行,而是适度收紧,因此虽然对市场需求产生了一定的抑制性影响,但不会出现逆转性的影响。同时,我们也认为,调控也不会出现足以使房地产市场出现逆转的严厉政策和执行。
最根本的原因在于,当前的国家经济基础尚不稳固,还需要房地产行业在宏观经济中所起到的重大作用。
中国经济主要由投资、内需、外贸三驾马车所构成,国际金融危机已使外贸“瘸腿”,此时投资和内需承担着支撑整体经济更为重要的责任。而房地产行业恰恰对这两驾马车意义重大。
首先,直接影响。投资中重要的一部分是房地产开发投资,据统计,1-8月,,%。而上海,%。另外,房地产销售也直接是内需的重要组成部分。
其次,间接影响。房地产行业是否旺盛,直接影响着税收、金融、建筑、钢铁、水泥、苗木、建材、装潢、家具、家电等诸多行业,这又间接影响着整个经济。
据统计,房地产行业的直接以及间接对GDP的影响,超过10%,影响不可谓不大。
9月18日,十七届四中全会已经给今年的经济形势定调:我衡,国际国内不稳定不确定因素仍然很多,我国经济发展仍处在保增长的关键阶段。继续把保持经济平稳较快发展作为经济工作的首要任务,继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策,保持宏观经济政策的连续性和稳定性。
根据国家统计局数据,%,,,而外贸贡献则为-。可以发现,上半年房地