文档介绍：
上海房地产报告
SHANGHAI REAL ESTATE REPORT
市场报告
克而瑞(中国)信息技术有限公司
2009年4月
易居视点
调控方向恐现转向
进入2009年,在房价合理调整、政策给予鼓励性优惠等方面的共同作用下,上海的商品住宅成交逐月回升。4月,,已经超过了2007年4月的成交水平,月度供不应求的态势已连续了4个月。
然而,在为市场成交全面恢复欣慰之余,楼市隐患已再度显现,调控方向恐怕将出现转向。
调控要点在于供求关系
首先,需要明确的是,调控的目的既非“打压”也非“托市”,房地产调控的目的从来就是“持续、稳定、健康”。
在“持续、稳定、健康”的目的之下,调控政策涉及房地产开发、市场供求关系、供应结构、市场秩序整顿、住房保障、节能环保等领域。对于许多人所谓的调控房价,政策从来不是直接干涉,而是通过调节市场供求关系来稳定房价。
回顾中国房地产的调控历史可以看到,2007年,市场成交火爆、供不应求矛盾突出,是年9月27日第二套房贷政策对需求进行了控制;2008年,市场低迷成交缓慢,供过于求现象明显,10月22日起,房地产调控政策表现为“降低交易成本,支持居民购房”的鼓励性政策。
在不同的历史时期和市场行情下,供求关系的调控方向是不同的。市场表现为严重供不应求时,调控或增加供应、或控制需求;市场明显供过于求时,调控或压缩开发、或鼓励需求。灵活运用土地政策、信贷规模、利率、税收等具体措施来“平衡供求关系”是对房地产市场最主要的调控领域。
市场稳定在于数据系统稳定
楼市是否健康,重点在于是否稳定、是否可持续。而市场的稳定和可持续直观反应是数据的系统性稳定。
即时的新增供应、成交量、成交价格三项数据并不能系统性地反映市场整体的健康程度。存量供应、土地规模、施工面积、新开工规模是数据系统性中更为重要的部分。
土地储备规模、施工面积和存量供应三个数据指标保持各自的合理规模,土地新增供应、新开工规模、商品住宅新增供应、商品住宅成交四个指标保持阶段性的相近。这样整个房地产市场可以保持理想中的稳定和可持续。
理想中的稳定和可持续在经济社会中几乎是不可能实现的,而调控的目标则是努力想理想中的稳定靠拢,特别是通过调控将土地新增供应、商品住宅新增供应、商品住宅存量供应和商品住宅成交保持稳定。
上海楼市隐患再现
在上海,商品住宅存量供应保持800-1000万平方米是比较合理的区间,存量供应小于800万平方米,且市场处于供不应求的通道中,则房价存在上涨的压力。
进入2009年,上海商品住宅新增供应大幅萎缩,而商品住宅成交则快速恢复,连续4个月出现了明显的供不应求。首先,受2004年以来的地根紧缩调控方向的影响,上海商品住宅的年度新增供应已从2005年的2257万平方米下降到了2008年的1260万平方米,且表现为逐年下降的态势,据易居预测2009年商品住宅新增供应将不超过1200万平方米,而由于去年以来开发企业延迟开工、放缓工期,新增供应的数字或将更小;
其次,市场成交在政策的鼓励下逐月恢复,,即便今年剩余的8个月成交与前4个月保持一致,则今年全年成交也将超过1400万平方米。但一方面市场成交已进入上升通道,另一方面一年中的成交最低月1、2月份已经过去。因此未来8个月的成交仍有继续上升的可能。
新增供应难以为继,市场成交稳定上升,致使上海商品住宅市场存量供应从年初的845万平方米下滑到了4月末的706万平方米,并且下滑的趋势得不到控制,房价上涨的压力已经显现。从市场实际的调研可以发现,今年3月末开始,已有极个别的热销楼盘已开始了隐性的上调房价,并且这类项目逐渐增多。据易居预测,如果供不应求的态势依旧,市场存量下滑到600万平方米,则上海将出现价格普涨的现象。
调控方向或将提早转向
去年以来的鼓励性调控政策的有效期限是今年年底,从上海目前的市场环境以及数据表现已经显示出,上海房价具有明显的上涨压力,如果目前供不应求的局面得不到改观的话,房价必然重新进入上涨通道,这与房地产调控目标是不一致的,则地方政府必然提早回收鼓励性政策,甚至出台抑制性政策。
我们预计,第三季度后半季度将可能是调控转向的时期。出现转向的前提条件:是在第二季度以及第三季度前半季度,上海商品住宅的供不应求的矛盾依然延续,市场存量下滑至600万平方米以下的水平。
虽然,房价上涨并不说明上海楼市具有泡沫,恰恰相反,我们认为上海楼市属于比较健康的状态,房价上涨是供应不足以满足客观存在的庞大需求所致。但是,调控的目的是“稳定”,房价快速上涨不符合调控的目标。2009年,土地市场放量是为必然,不过“远水解不了