文档介绍：2009年上半年西安房地产市场研究及趋势报告
2009年上半年
西安房地产市场研究及趋势报告
目录
4核心视点
6一、宏观环境
61、经济环境
611>.1GDP增长

112、金融环境

122. 2流动性
143、房地产行业政策环境

154、宏观环境总结及趋势预判
16二、一级市场
161、土地整体市场

182、西安土地供求分析

223、西安土地价格分析

244、土地未来市场走势预判

26三、二级市场
261、商品房整体市场

272、住宅市场
上半年住宅市场整体表现
上半年住宅供求关系
上半年住宅量价走势分析

323、商业市场
上半年商业市场整体表现
上半年商业供求关系
上半年商业量价走势分析

下半年商业市场趋势
404、办公市场

44四、分项市场(住宅)
441、产品

分面积段产品分析

552、营销

——【中海国际社区】
643、客户
客户消费心理及行为特征

9>

75五、西安市场未来风险评估
751、区域市场未来风险评估
782、细分物业市场风险评估

核心视点
“虚”火旺烧,楼市冲高……
紧跟全国市场上扬的劲风,上半年的西安楼市逆市强势反弹,成交量连创新高,成交价稳定上涨,甚至超过2007年市场的火爆程度。市场连续半年时间的增长,从小阳春的表现很快过渡到市场回暖的态势。不仅仅是因为长时间需求观望之后的集中释放,对未来通胀的预期使得上半年“价格抄底”心理膨胀,在很大程度上推高楼市成交。
尽管楼市冲高,但从政府权威部门到业内,再到普通购房者,都对楼市本轮是否真正回暖抱有疑问,关键在于支撑楼市回暖的主要利好因素并未凸显,包括宏观经济环境增长预期并不明朗、市场存量巨大、购房者收入水平并无快速增长基础等。因此上半年的市场火爆并非真正意义上的强势回暖,而是由于三把“虚火”旺盛,短期内推高了楼市走强。
宏观环境——钱烧
在全年经济保八目标的前提下4万亿投资快速投入关键行业,,宏观金融环境大肆烧钱并有相当部分资金进入了股市和楼市,推动了房地产企业投资和房产投资猛增,与此相对应的是实体经济增长较为缓慢,烧钱造成的虚火旺盛成为楼市成交火爆的诱因,部分市场房价更有大幅上涨。
地方政府——地烧
2008年市场疲软造成了土地市场大幅萎缩,加上房地产税费锐减使得地方政府失去财政支柱,因此采取较少供应量并推出优质土地资源的策略,使得上半年地王再次频现,成为楼市的指向性诱因,推高了房价并引发提前抢购风潮,这一点在二季度市场回暖的态势下尤为明显,造成地价到房价轮番抬升的循环。其中,受益于经济刺激计划而资金量充裕的大型央企进入房地产行业,对烧地起到了推波助澜的作用。
购房客户——心烧
2008年市场调整期积蓄的刚性需求在09年上半年集中释放,并推动了改善型和投资性需求进入市场,而且这些客户的购房欲望远超市场的预料。主要是09年西安房价并未出现购房者期望的明显下跌,加上金融环境过于宽松带来强烈的