文档介绍：2010年03月郑州市中牟新区项目发展建议上
中牟新区项目发展建议
2010-3
第一部分
项目基本概况
一、项目基本概况
1、地块现状
■从区域上看,本项目位于中牟新城区核心,为中牟重点发展区域,周边行
政事业单位林立,目前周边生活配套设施缺乏,但区域发展前景看好;
■本地块较为方正,地上附属物少,前期可快速做基础设施建设,有利于快
速工程施工和销售;
■本地块南面为伊斯顿美术学校,东面为新建成小区,四周环境较好。
■本地块紧邻郑开交通大动脉——郑汴大道,连接郑州、开封,交通便利;
■未来郑开快速客运专线通过本项目;
■郑州——中牟公交线路通过本地块,出行畅通无阻;
2、交通条件
二、项目SWOT分析
S(优势)
紧邻郑汴大道,交通畅通无阻;
地块方正,无建筑附属物,有利于快速施工和销售;
周边环境较好,具备高品质住宅环境条件。
郑汴新区规划和一体化发展,区域前景看好;
中牟发展中心在新区,发展潜力巨大
快速公交和城际轨道进一步修通,与郑州的距离进一步拉近;
本项目周边生活配套设施缺乏;
项目地块不临商都大道,缺乏展示面;
周边在售数个楼盘,市场竞争激烈
国家连续出台房产政策,加剧消费者持币观望心理
O(机会)
W(劣势)
W(竞争)
第二部分
市场发展研究
一、经济及政策走向
中央政府提出今年8—10%的经济增长目标,2010年经济将稳步增长。
中国经济开始逐步走出低谷,整体出现好转势头。
从2009年下半年开始,从全国投资、消费、就业、房价等各方面种种迹象表明,中国经济已出现好转势头。
2010年政府工作报告中指出,2010年中国经济仍然要保持8—10%的增长目标,政府必然会通过基础建设投资等形式刺激消费和带动整体经济增长,2010年经济将总体走稳。
为进一步抑制房价上涨过快,政府在2010年将出现新一轮调控政策。
从2009年12月14日国家总理温家宝在主持召开的国务院常务会议上发出开始下一轮针对房地产市场宏观调控的讯息,到五部委《土地出让金收支管理通知》和《住房转让营业税的调整通知》,新一轮宏观调控已急速拉开序幕。
购房首付款比例提高,购房银行贷款利息提高等措施即将全面实行,将会对部分购房需求和投资需求产生抑制。
二、区域发展前景
作为中原城市群建设的重点,郑汴新区将成为中原城市群的核心增长极和全省经济发展的第一工程,中牟在郑汴新区中行政面积最大,而且处于郑州和开封的中间地段,发展前景看好。
中牟位于河南省重点发展区域的位置中心地带,发展前景看好
郑州市
开封市
中牟
郑汴新区
在郑汴新区发展规划中,中牟占据四个产业组团——白沙组团、刘集组团、官渡组团、新区组团协调发展,各个组团的产业规划发展,目前不断有大型的公司企业进驻,会给使中牟聚集大量的高消费人群,中牟房地产未来需求旺盛。
中牟新区
白沙组团
郑东CBD
汴西新区
刘集组团
官渡组团
中牟四大发展组团
中牟位于河南省重点发展区域的位置中心地带,发展前景看好
六横六纵交通网络,使中牟自觉融入郑州半小时都市圈中,与郑州和开封的联系大大紧密,同时交通的便利、环境优美、较低价格,将吸引大批郑州客户到中牟购房居住或投资。
中牟与郑州和开封之间便捷的交通,将吸引众多外来客户到中牟购房
三、中牟房地产市场发展
价格成长:价格从2004年的1000上涨到目前近3000,未来还将持续上涨
中牟房地产市场从2004年开始,伴随着郑东新区建设等一系列郑州东扩步伐的逐步进行,以及中牟新区建设的进行,中牟房地产市场开始快速发展,单价从2005年的1000余元每平米,目前新区个别楼盘单价已达3000元左右。但对比郑州市区及开封的房价,中牟目前仍是一个价格洼地,随着郑汴一体化建设逐步进行,未来提升空间较大;
竞争状况:高品质项目相对较少,市场仍处于低质低价的同质化竞争状态
中牟目前房地产市场高品质项目相对较少,多数项目整体规划、建筑立面、户型设计、景观规划、物业服务都较一般,市场仍处于低质低价的同质化竞争状况。
1、中牟房地产市场发展整体特征
建筑类型:目前中牟市场建筑类型以多层为主,高层逐步增加
中牟土地价格相对较低,项目容积率普遍不高,为多层规划提供成本空间;多层相对高层建筑成本较低,为多层规划提供价格竞争空间;区域消费者在多层和高层之间多数仍首选多层,为多规划提供客户基础;郑州市区多层已成为稀缺,郑州想买多层产品的客户开始往中牟考虑。
以上原因造成目前中牟市场产品以多层为主,但随着土地价格上涨,客户对高层的逐渐接受,高层逐步增加。
户型特征:目前中牟市场以紧凑实用性两房和三房为主,创新性户型受欢迎
中牟目前市场以70—90平米两房和110—130平