文档介绍：2010年11月18日杭州千岛湖个案研拟
金达利筑地 2010-11-18
序:浅谈旅游地产
只要想一想
有了房和车的中国人还能干什么?
你就明白旅游地产的前景该有多光明?
旅游:观光——休闲
度假地产:景观资源——持续的乐趣
度假地产市场将越来越细分化
旅游度假地产:
周期性行业的高周期性奢侈品
容易受到房地产整体形势的波动,波幅较大
海口北纬18°
三亚香水君澜
三亚半山半岛
海口观澜湖
博鳌宝莲城
丽江雪山纳里
一见钟情的内外景观
可观的升值潜力
度假更是投资,看得到的升值潜力是购买保障
响当当的旅游大资源靓丽的局部小景观
较低的总价门槛
“一流品牌,二流产品,三流价格”,总价是关键门槛
令人耳目一新的产品
区别于第一居所,度假图的就是新鲜和乐趣
独特生动
的营销概念
都市人群梦寐以求的主题概念体验型的生动表达
一击即中的推广与现场
分散的客户怎样聚拢考验渠道智慧,体验与打动成关键
初探千岛湖
千岛湖度假地产解析
千岛湖的度假情缘
1、千岛湖——天下第一秀水,长三角后花园
面积超过2500平方米的岛屿有1078个,良好的自然生态系统、
甘甜的水质,清新的空气,让人地处仙境,
独特的旅游资源已经成为杭州,乃至整个长三角的后花园
2、千岛湖度假产业大利多
休闲地产进入膨胀期:随着中国经济的发展,09年浙江省人均GDP已逼近6500美元,根据国际经验,人均GDP达到5000美元,休闲度假产业开始急剧增长,浙江将是休闲地产的庞大潜在市场。
杭黄高铁拉近地域距离:随着杭黄高铁的开建,2013年高铁通车后将大大缩短千岛湖与杭州之间的距离。
3、千岛湖的尴尬
Q: 千岛湖有哪些不满意??
有特色的地方少/晚上没地方去
没有年轻人感兴趣的地方
商业氛围不集中,
是一个很无聊的城市
没什麼好玩的
没有适合家庭休闲娱乐享受的地方
交通不便
4、千岛湖能否成为浙江的小三亚?
千岛湖
三亚
气候
亚热带季风,与内地差异性不大
热带气候、避寒胜地,拥有全国唯一性优势
地段
距杭州129公里、距上海350公里
高速公路为主要沟通管道
交通成本低
飞机为主要交通方式
交通成本高
旅游资源
拥有世界纪录的湖岛景观
魅蓝热带海洋
水产、天然氧吧、著名水质,
海洋活动、高尔夫、完整城市配套,机能成熟
房产价值
杭州与浙沪地区的世外桃花源
中国仅有的热带海洋旅游资源城市
主力客户
浙、沪富人
中国富人,僧多粥少、资源相形稀缺
购买因素
投资、度假
投资、资源占有
房价
-2万
4-8万
知名度
省级→国家级
国家级→世界级
度假特性
更适合周休2日旅游
自驾游所占比例更高
偏向高端度假旅游
富人联合炒作的阳谋
问题点
留不住人、游客回笼率低
气候魅力限制了客源距离界线
过度开发,引发环境恶化与房价过高
房产使用率不高、维护不便
机会点
相较浙江周边更为知名的旅游品牌
更便利和可到达,可以是使用率高的度假房产
富人在泛三亚区买房已成圈层常态
度假客:长三角地区的高端休闲人群,以度假休闲为购置的主要目的,同时也兼顾一定
的投资,如日后的转手考虑等。
投资客:抢占稀缺资源,看重度假地产以及千岛湖将来的长远发展,投资兼度假,以
长远的前景投资和资产处置为主。
投机客:温台著名的投资客,以快进快出的赚快钱方式为主,在市场形势大好下可考虑,
但在市场弱势下,这部分客户不作为主要对象。
5、千岛湖能吸引到哪些人
度假
投资
投机
喜欢千岛湖的人,会率先拥有千岛湖。寻找潜力客群:
交通距离
资源配套
物业
星级酒店
一般宾馆
产权公寓
度假别墅
情侣
吸引力较大
朋友团体
吸引力小
家庭
吸引力大
湖、景
特色活动少
夜间活动少
距杭州
大巴
火车
自驾车
2h10m
3h以上
1h30m
水产
酒店
自有住宅
来“玩”的人群中,哪些可能变成来“住”的人群?
较多
较少
最少
5
10
15
20
25
30
35
目标对象层区隔
女性
男性
40
45
50
家庭消费的主要支配者,生活购物的主要族群
家庭义务-赚钱(经营)-强调个人娱乐
55
旅游
投资
居住
欲求
需求
欲求
一般
住宅
度假
物业
感性(追求生活、彰显身份)
理性(投资)
大
小
外地人
本地人
一般居住式房型
不讲究景观、不在乎服务、不考虑度假条件
投资
自用度假