文档介绍：2010年11月18日宿迁市兴盛商业广场项目竞标方案
兴盛商业广场
项目竞标方案
2010 年 11 月 18 日
一线品牌战略合作运营商
兴盛商业广场项目竞标提报方案
前言—
我们的一切研究都必须以现实条件为基础,以共同的目标为导向
■产品切合市场需求,实现热销,快速回笼资金(13>.5—2年周期);
■开发具有竞争力的精品社区;
■为公司后续持续开发创造条件,打好资金基础;
■创造公司在地产开发方面的知名度;
■创造公司地产开发品牌知名度和美誉度。
我们的目标
报告结构 Report Structure
本体分析 Ontological analysis
环境分析 Environmental Analysis
项目定位 Project Location
产品建议 Product Suggestion
营销攻略 Marketing Strategy
全系配合 All with
认知 Cognitive
关于对项目的认知
——开始都是很难,但是专业非常重要。
关于对市场的认知
——有突破自然就会有收获,超越市场才能赢得市场。
关于对产品的认知
——好东西更需要会吆喝。
关于对未来的认知
——未来不仅仅是市场决定的更是认知决定的,机会更需要实力来配合。
项目本体分析——竞争区位分析
本案隶属于大兴镇主要生活中心区边缘,随着城市发展本案所在位置将逐渐融入到城市开发的核心商圈,结合项目周期来发时间的延伸,本项目价值应该处于阶段上升趋势。
现有项目的各方面优势将成为本案日后操作中面临的重要点,由于项目知名度、建设周期、开发品牌、相对位置、周边邻属配套等关键问题均不具备绝对优势,所以如何避免劣势是本案操作中的主要任务。
前期规划、定位、细节把控上应参照学习现有项目的优势,灵活运用到本项目开发建设规划定位中,合理避免前期投入及项目整体运营成本是本项目实现最大利益的合理途径。
相对区域的竞争情况,价格、产品、服务等都是值得深度考虑的环节。
项目本体分析——地块位置价值研究
劣势
主城成熟配套相对缺失,周边没有较好的生活配套。
周边现有住宅条件较差,不利于项目档次拔高。
周边可直接对比项目缺失,不利于项目直接竖立形象。
优势
可以充分打造沿河景观优势,以此提升项目价值。
商业门店的销售具有可发掘性,也是项目周边配套不足的有力补充。
规划可以相对简洁,有利于成本控制。
项目本体分析——小结
结合周边情况,以及项目所属位置在对于整体思路而言我们给出的建议是实行“短平快”的模式。
简单实用应当是本项目实行整体定位规划的初衷,摒弃华而不实的想法在关键问题上做到优越即可,本项目不易于在硬件配套、软件景观上多投入成本。
尽可能的缩短项目整体运作时间,因为项目体量较小不易于“打持久战”实现快速回笼资金因是本项目所有活动展开的中心。
尽量避免与周边项目直接竞争点,利用自身优势独立打造项目卖点。
项目本体分析——属性界定
属性界定
描述
诠释
地段
大兴镇东方大道成熟配套资源较少。
位于主城生活配套区域边缘,教育资源良好。
地块周边老小区聚集,整体形象相对一般。
周边生活配套设施一般,没有可渲染条件,不利于项目整体推广。
本体
地块本身属于位置成熟地块
地块优越的开发条件有利于周期的把控。
地块周边环境优势有利于提升景观价值
相对良好的居住环境有利于打造项目的整体形象
边缘生活成熟区域
中档住宅项目
+
大兴镇主城生活相对成熟区域,城市中档住宅项目
项目环境分析
市场环境
城市发展初期的房地产市场,开发理念相对单一,市场认知相对保守。
环境分析主体框架思路
价格环境
目前市场整体价格上升趋势缓慢,形成一定的突破难度较大,因此项目投入成本需严格控制。
成长环境
未来市场价格明显不会有较大震动,掌握好价格的梯段调整至关重要。
项目环境分析——市场环境
市场环境——城市建设初期的房地产市场,开发理念相对单一,市场认知相对保守。
劣势
目前本区域开发企业有限,市场环境相对处于比较初级阶段,市场竞争缺失,开发条件优越。
本项目周边没有主要竞争项目,前期客户积累和项目市场推广需要有一定的基础,本案在初期介入市场时不可避免的将会直接面临此类问题。
现有项目风格较为统一,没有形成明显的定位分化,所以竞争圈层是单一的。
优势
市场需求较大,便于快速推进,对规划要求不高有利于低成本快速销售运行模式的实现。
有可以最大化提炼与发掘的地块优势,“小而精”的市场概念容易形成。
有利于在市场形成快速建设,快速销售,节奏明显的声势影响。
有利于形成独特风格,区别于市场一般项目。
项