文档介绍：2010年12月无锡市崇安新城锡沪路项目定位
无锡市崇安新城锡沪路项目
整体定位及物业发展建议
上海一联机构
2010年12月
谨呈:
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总目录
产品建议及业态组合
项目本体分析
区域商业市场
宏观外部环境
项目总体定位及产品定位
CONTENTS
项目经济收益测算
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项目本体分析
CONTENTS
1、区位分析
2、四至概况
3、交通概况
4、人流动线
5、车流动线
6、昭示性分析
7、商业价值分析
8、项目限制性条件
9、初步定位思考
分录
本案所在区位是崇安新城,是重要的城市副中心,未来重点发展区域
区位:本案位于崇安新城板块,新城区域商业中心,距离无锡火车站3公里,距离无锡市中心CBD4公里,是版块内的核心组成部分。
区位分析
崇安新城
崇安区
新城区域
商业中心
火车站
交通枢纽
本案
无锡市中心中山路CBD
3公里
4公里
锡沪路
规划路
江
海
东
路
规
划
路
3
2
1
5
4
广益装饰名品城
亿家国际家居广场
家装为主的沿街商业
民航大酒店
月星国际家居广场
本案周边以建材专业市场为主导,专业市场发展成熟且已成规模,日常消费以中档消费为主
四至及周边环境:本案地块四至如右图,周边主要为各类家居装饰市场,以及购物中心、卖场等,生活配套充足,板块家居商业中心发展已成规模。
3
2
1
4
5
四至概况
交通概况:项目西近江海路高架快速干道,目前项目出入主要依靠北面的城市主干道锡沪路。
锡沪路
高架:江海东路
广益路
广南路
本案
上马墩路
广吉路
学前东路
城市快速干道
城市主干道
城市次干道
城市支路
规划路
项目周边路网密集,且多为城市主干道,锡沪路更是承担了无锡东大门要塞职责
交通概况
人流动线主要通过锡沪路和地块中部规划道路进入
人流动线:
地块北面人流主要从锡沪路转南北向规划路进入
地块南面人流主要从东西向规划路转南北向规划路进入
地块东面及西面由于人流不临道路,被建筑物阻隔无人流
锡沪路
规划路
江
海
东
路
规
划
路
车站
车站
车站
人流动线
人流动线
根据控规要求及地块四面现状,车流只能从南北向规划路进入项目
车流动线分析:控规要求沿沪锡路不得设置机动车出入口,根据地块四面条件车流只能从南北向规划路进入项目。
锡沪路
规划路
江
海
东
路
规
划
路
车流动线
车流动线
昭示性:项目沿锡沪路昭示性最佳,南面规划路次之
锡沪路
规划路
江
海
东
路
规
划
路
沿锡沪路A虽然有绿化带阻隔,但为城市主干道,北面昭示性最佳
沿南面规划路B1,有绿化带和河道阻隔,昭示性较好
A
B1
C1
C2
C3
B2
地块中部规划路B2两侧,昭示性较好
地块西南部C1、西部C2及东部C3由于被周边建筑物遮挡,昭示性最差
昭示性分析
地块商业价值最高为锡沪路沿线,其次为南北向规划路
商业价值:
锡沪路为城市主干道,人流量最大,昭示性最好,商业价值最高
地块中部规划路与锡沪路相接,也是未来人流较集中的地方,商业价值较高
地块南面规划路为城市支路,人流和昭示性一般,商业价值一般
地块东、西面,昭示性差,人流受阻隔,商业价值最差
地块商业价值大小如右图排序A、B、C、7>D
锡沪路
规划路
江
海
东
路
规
划
路
A
D
D
C
B
商业价值分析
项目限制性条件
规划用地性质
商业(C21)、商办用地(C23)
占地面积
31>.3万方
容积率
-
建筑面积
建筑密度
≤ 50%
高度限制
≤ 50米
出入口限制
沿锡沪路不得开设机动车出入口
绿地率
>25%
开发空间限制
沿河、沿路绿化必须对外开放,不得设置封闭围墙
代建的22米宽的城市规划道路必须对外开放,不得封闭
项目限制性条件
项目定位思考
在周边庞大的家居商业发展已成规模的现在,本案是否可根据定位差异化原则,推翻家居建材主题,建立新的商业开发模式,做差异化细分市场发展?
初步定位思考
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宏观外部环境
CONTENTS
1、无锡整体环境
2、无锡功能定位
3、无锡产业经济
4、无锡消费水平
5、无锡商业能级
6、无锡消费需求
7、崇安新城功能定位
8、崇安新城功能布局
9、宏观环境小结
分录
无锡是沪宁线上的重要城市,高铁的开通将使无锡的城市功能站在长三角城市群的高度被重新定义
无锡市位于江苏省南部,北临长江,南