文档介绍：华北城二期住宅部分市场发展定位报告
二0一0年十二月
谨呈:盈发创建有限公司
前置结论
市场定位
商贸核心:未来武清新城商务商业核心功能区
资源型:独享五星级酒店、高档餐饮休闲娱乐设施、商务功能等多重完善资源
精品居住区:华北城200万建筑综合体中绝无仅有的住宅配套区
商贸核心· 资源型· 精品居住区
市场形象演绎
HOPSCA驾临武清
市场形象演绎
国际生活城里的精品住宅
地缘性客户:
武清城区改善型客户,武清城区常住人口;企事业单位职工、个体工商户、开发区产业人口、乡镇富农等为主;
产业客户:
华北城商贸区产业相关型客户。主要以一期业主、经营商户、往来性产业客户、产业辐射性外阜客户为主
核心客户
重要客户
偶得客户
蓝印政策客户:
蓝印户口政策来来的投资客户,以河北、山西、北京客户
交通牵引,辐射周边:
交通枢纽效应带来的外地客户,多数在武清有贸易往来;北辰部分在武清工作或因高涨房价而被动郊区化的客户等;
地缘性客户和产业占主导,蓝印客户和交通牵引型客户为辅
客户定位
产品定位——物业类型确定
方案一
科目
别墅
高层
容积率
占地
38571
113750
建面占比
9%
91%
建筑面积
27000
273000
当容积率为2时,项目可实现的理想物业配比情况为:
“高+低”模式
注:以上测算按占地15万,平均容积率2考虑。最终数据以实际结果为准
产品定位——户型配比
方案一
科目
一室
两室
三室
四室及以上
高层
面积区间
60-70
80-90
95-105
125-135
140-150
面积占比
8%
22%
37%
25%
8%
建筑面积
21840
60060
101010
68250
21840
套数占比
12%
26%
37%
19%
6%
套数
336
707
1010
525
151
别墅
面积区间
220-240
260-300
面积占比
70%
30%
建筑面积
18900
8100
套数占比
75%
25%
套数
86
29
注:此处为考虑70/90控规限制
项目合计约2840户,户均面积105平米
投资估算
项目总投资约15亿元,单方造价约5046元/平米
土地综合成本按60万元/亩计算;
占地面积暂按15万平米估算;
财务费用按建设投入65%计算,计息周期3年;
车位按80%地下车库计算;
注:
项目投资估算
单位:元
序号
工程或费用名称
基准价
数量
单价
造价
综合楼面成本
一
综合地价款
300000
134932534
450
二
前期工程费
35368635
118
三
主体工程费
300000
2970
890920000
2970
建安工程费
别墅
27000
1200
32400000
高层
273000
2200
600600000
地下室
元/平米
83200
3100
257920000
四
基础设施建设费
元/平方米
304500000
1015
大市政建设费
依据招标文件中市政咨询报告数据
300000
215
64500000
小配套费
300000
800
240000000
五
管理费用
二、三、四、%
1230788635
%
24615773
82
六
不可预见费
三、四、五、六、七项合计的3%
1220035773
%
24400715
81
七
财务费用(含建设期利息及融资费用)
银行短期贷款、股东中长期借款利息
831873330
%
99159301
331
八
合计
1513896958
5046
收益测算
项目可实现销售收入约28亿元,实现整盘均价9423元/平米
项目销售收入列表
高层入市价按基准价7500元/平米计算;
别墅基准价按高层200%折算。
注:
科目
2011
2012
2013
主推产品
——
别墅、高层
高层
高层
高层
别墅
销售面积
——
68000
70000
73000
71000
18000
成交均价
——
8169
8578
9006
9457
19000
销售金额
——
555500000
600430147
657471011
671431012
342000000
合计
2826832170
整盘均价
9423