文档介绍：2010年3月江苏淮安房地产市场分析报告
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淮安市场分析报告
2010-03-23版本
定位结论篇
市场分析篇
具体项目篇
客户分析篇
城市简析篇
报告框架
二、市场分析篇
市场总述
土地市场
住宅市场
一、市场总述
淮安房地产市场总述
政策
??从限制到救市,从提息到降息:2007年10月—2008年8月,控制房价过快增长;2008年9月16日“双率下调”;2009年各地出现“井喷”现象,而2010年前两月成交量相对于2009年后两月一般。
市场
??房地产市场有所回暖,消化量增加,2009年市区成交万2961>.78㎡:%, %,%。
?? 08年的行业调整和金融危机影响逐渐减小,市场迎来“小阳春”。
?? 08年的行业调整和金融危机对二手房市场影响大:㎡,㎡。
土地
??土地市场成交量稳定:07年、08年土地成交量分别是413万㎡、415万㎡,基本无变化,而09年为683万㎡,上涨268万㎡。
??土地成交均价略有下降:07年、08年土地成交均价分别是1113元/ ㎡、948元/ ㎡,%,而09年为1351元/ ㎡,上涨403元/ ㎡。。
?? 09年1-12月土地成交量是683万㎡,土地成交均价1351元/ ㎡。
淮安房地产市场总述
产品
??建筑风格:各类建筑风格已经在淮安市场上纷纷出现,如地中海建筑风格、古典主义建筑风格等。
??户型:市场主流户型为三室两厅,以改善型居住为主。
??景观:淮安房地产项目越来越注重景观规划,但精品景观仍很少,景观营造较为粗糙(如香格里拉)。
??品质:在激烈市场竞争环境下,开发企业开始注重项目品质打造(如中天花园)。
供销
??淮安未来房地产市场潜在供应量大:至09年12月商品房存量205万㎡;㎡(),共计2381万㎡。
??商品房供应以120-140㎡的三房为主,但80-90㎡的两房,110-120㎡的三房去化速度最快。
??淮安二手房市场主要供应在在中心城区,淮阴区及开发区供应量小。
价格
?? 09年由于行业调整及一系列政策的影响,淮安市商品房平均价格较08年略微上涨35%。
?? 2010年2月商品房实际成交价格相对于2009年四季度上涨幅度较小。
二、土地市场
从2007年到2009年,淮安的土地市场同全国其他市场一样,都经历了从火爆到冷清再到活跃的过程,09年,便成功出让土地216宗,无论是出让面积还是出让金额,均远远超过08年全年水平。
2009年,市区土地市场共发布经营性用地拍卖公告170宗,出让土地面积683万平米,土地出让均价1651元/m2,土地出让楼面地价为745元/m2;
土地市场——2009年土地出让呈现井喷式上升,未来土地供应量继续加大
土地出让
土地出让
从土地供应结构来看,中心城区土地供应量偏大,整体市场竞争激烈
清河、清浦区土地存量共占53%,中心区开发量较大,区域内竞争环境将趋向恶劣。
土地整体供给规模偏大,未来市场向新区发展,市场主要供应量在开发区、清河区和楚州区。
2009年,清河区、开发区两区土地出让面积较多,其中开发区土地成交面积最大;
从商品住宅的交易情况来看,现有土地供应量偏大,去化周期拉长。
三、住宅市场
成交结构
数据来源:淮安市房管局
中心城区(清河、清浦)是市场成交主力,开发区、淮阴区、楚州区市场份额接近;
中心城区为市场主力,各区成交量比例相对稳定,近期主城区份额上升对整体均价的上涨具有一定影响
产品结构
2009年除在10月份(㎡)下降外,基本呈上升趋势,在12月份达到成交量最高点(㎡);
成交结构
数据来源:淮安市房管局
09年1月到09年12月各区商品住宅成交量比例相对稳定,09年5-9月主城区比例上升,对整体均价的提升具有较大影响
产品结构
90-120㎡户型是市场供给主力,%,该面积段的成交比重为39%,60㎡以下产品供给不足;
市场需求以90-120㎡、120-144㎡为主,%
主城大盘入市,舒适性户型成为市场供求主力
产品结构
2009年供应和去化最好的是90-120平方米的,也反映目前市场上的供需结构。
市场供应和销售中对2×2×1、3×2×1及3×2×2户型比较亲睐。
09年市场处于消化存量的阶段,成交价格先扬后抑
2009年以来,成交量大幅回暖,而市场供给反