文档介绍：2010年6月东莞中天白马项目规划发展建议
中天白马项目规划发展建议
2010年6月
首先,感谢中天地产公司对博文道营销策划公司的信任与支持!
本次报告研究重点
本次报告主要以商业定位及住宅产品定位为重点!
研究东莞主要商圈及广州专业市场情况,找出项目商业的切入点!
项目SWOT分析,找出项目的机会点与优势,为项目定位奠定基础!
合理的商、住规划,利用招商和销售,将项目价值最大化!
让我们先分析一下最近的楼市新政。
看看我们项目所处的宏观环境。
新政解读
4月15日
国务院常务会:贷款买二套房首付不得低于50% 。
14日召开的国务院常务会议要求,对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的13>.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平。地方政府可根据实际,在一定时期内采取临时性措施,严格限制各种名目的炒房和投机性购房。加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策。
新政解读
4月17日
国务院:房价过高地区可暂停发放第三套房贷
《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》指出,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
新政解读
4月21日
住建部:未获预售许可项目房企不得收定金
住建部下发的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》要求:
今后未取得预售许可的商品住房项目,房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。预售许可的最低规模不得小于栋,不得分层、分单元办理预售许可。
房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格,并严格按照预售方案申报价格,明码标价对外销售。
新政解读
解读:这一系列政策被业内称为“史无前例的严控”,而精准打击投资和投机需求的调控组合拳使人们对楼市“高烧”降温充满期待,买房人进入观望期。
1、新出台的“国十条”是重点精确打击重点城市房价过高问题,但对于调控房价,效果不大。
2、未来一段时间房屋成交量会降低,价格会有松动。
3、即使大势进入调整,东莞房价的调整空间比较有限。
4、信贷收紧对首次置业影响面超过70%;二次置业60%的购房者都会受到影响;对大户型、合拼户型影响较大,市场影响面超过10%。
5、自住中小户型、商用物业、中心区地段物业受影响较小。
6、信贷收紧对公积金购房影响不大,市场有20%购房群体不受影响。
市场趋势预判
新政对项目的影响
威胁
机会
对本项目住宅影响较大,会减少部分投资需求。
策略:增加住宅户型亮点、同时尽量减少90平米以上户型的户数。
新政主要针对住宅方面,对商业的约束少。
而通货膨胀即将来临,资产的保值增值将成为中高端人群的主要需求之一,为本项目商业带来机会。
策略:以特色纯街铺商业形式为规划亮点,将商业价值最大化,同时在规划设计上打造亮点和核心价值,利于市场销售。
商业定位及规划建议
*
PART-1 南城商业现状分析
PART-2 白马消费市场分析
PART-3 项目分析
PART-4 项目定位
思维导图
一、南城CBD商圈分析
南城商业是项目研究重点,在对CBD商圈研究中,我们将分析项目周边商业项目的业态规划等,以作为项目在规划上借鉴。
对CBD商圈商业的分析,旨在对各营业项目商业组成、业态及规划进行分析,为项目发展定位提供有力的借鉴。
对南城商业步行街及白马社区商圈分析,在南城商业大环境上,探讨各个商圈的竞争及互补关系,指导项目发展定位。
南城商圈分布
目前南城各商业核心圈已形成,以数个商业焦点为中心以发散性分布。
CBD商圈分析
第一国际
综艺曼哈顿时代(海雅百货)
腾龙商务大厦(电器城)
鸿福广场
莱蒙商业中心
沃尔玛广场
中环财富广场(苏宁)
品牌商家纷纷抢占战略要点,CBD商圈已形成规模!
沃尔玛广场
东莞人流量最大的超市之一
规模:4万平方米
业态分布:
二层、三层:沃尔玛超市(㎡)
沃尔玛具备强大的人气聚集能力,是CBD商圈当之无愧的商业发动机。
规模:10737 平方米
业态分布:
一层:时尚精品区;二层、三层:苏宁电器
四层:大型餐饮
商铺使用率: 55%
销售率:达到85—90%。
销售均价:
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