文档介绍：2010上半年上海写字楼市场研判分析
2010上半年上海写字楼市场研判分析
宏观经济
第一季度上海经济保持平稳增长,生产总值实现人民币3,8103>.63亿元,比去年同期增长15%。固定资产投资保持上涨趋势,完成投资总额人民币1,,%。第一季度的房地产市场表现活跃,,%,%。外商投资同样也表现良好,截止至第一季度,,%。
2010年1季度上海主要经济指标
经济指标
数值(1-3月)
同比增长
生产总值

15%
固定资产投资

%
房地产开发投资

%
实际利用外资

%
居民消费价格指数

(数据来源:上海统计局)
土地市场
第一季度,写字楼土地市场再次录得价格新高。浦西市中心区域有两幅土地拍卖成交:一幅是外滩8-1地块,另外一幅是南京东路163地块,这两幅土地均位于黄浦区。外滩8-1地块总建筑面积为37万M2,规划表明其中70%的面积须为商办楼宇。,刷新了上海土地市场的总价记录。另一地块——南京东路163号地块,早在2007年曾以人民币44亿元的价格出让给南京苏宁集团,但在一年后苏宁将土地退还给政府。今年2月,该地块再次挂牌拍卖,,与3年前的出让价格相比,价格下跌22%。该地块占地13,709M2,毗邻地铁2号线和10号线,被认为是近年来土地市场上位置最好的地块之一。
Table 1 表一
供应与需求
第一季度上海市中心无甲级写字楼新供应,需求保持旺盛,市场表现活跃。在浦东,尽管过去陆家嘴巨大的甲级写字楼供应给该区域带来不小招商压力,但在上海建设“国际金融中心”的大力推动下,该区域的写字楼普遍受到企业欢迎。据统计,至今已有超过132家跨国企业在浦东设立了区域总部。银行和金融机构仍构成该区域写字楼的主要租户,同时保险公司的数量也在稳步增加。四大会计事务所之一普华永道在时代金融中心承租写字楼面积约5,400平方米,交银施罗德基金则租下了方米的面积。此外,陆家嘴甲级写字楼的销售情况在本季度也表现乐观,浦江双辉大厦与东亚银行金融大厦都录得数单整层成交,中洋金融中心购下6层写字楼楼面。
在浦西,甲级写字楼市场同样活跃,南京西路与淮海路区域均现频繁租赁活动。位于南京西路的会德丰广场再次将竣工时间延迟到今年第二季度。一季度更为优惠的净租金推进了该项目的预租进程,并由此拉高该物业的预出租率。尽管如此,由于静安区将在未来几个季度内迎来可观新供应,项目招商仍有压力。截止至第一季度,%。
2010年1季度上海甲级写字楼主要市场指标
区域
租金
环比
空置率
环比
黄浦

-%
11%
-%
静安

+%
10%
-%
卢湾

+%
7%
+
浦东

-%
21%
+%
徐汇

+%
8%
+%
长宁

-%
8>14%
-%
租金与售价
旺盛的需求致使上海甲级写字楼的租金自2008年金融危机后第一次出现上涨。本季度,,%。尽管租金已经有所增长,但是与2008年的高峰期相比还是有20%的跌幅。各大商务区中静安的租金水平仍为各区最高。在产权销售市场,一手写字楼成交量环比上涨18%至132,651平方米。上海主要区域产权写字楼的平均价格达到每平方米人民币39,600元,在销量上涨的支持之下,%。
投资市场
第一季度,上海写字楼整购市场录得数宗成交。 Immobilien手中购得,成交单价约为每平方米人民币55,000元,按目前租金水平来看,%。新茂大厦在上海的房地产整购市场上一直是比较知名的项目。2005年1月,来自新加坡的房地产开发商凯德置地首次将新茂大厦以9,800万美元出售给澳大利亚地产基金麦格理。收购后,麦格理对新茂大厦重新包装,将其