文档介绍：2010年成都房地产市场分析
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2010年成都市场分析
一、2010年成都市场表现
1、2010年1-7月市场供应变化情况
2010年1-7月,市场供应量起伏较大。二月传统淡季之后,供应量开始逐步回升,㎡。但是4月中旬,调控政策的出台,让供应市场抬升的势头受到压制,供应量逐步回落,并在6月回落到35万㎡以下。但是进入下半年的第一个月,供应市场出现了全面回升,㎡。
新政之后,供应市场的环比持续回落,新政对市场供应端影响较大。但是进入7月份,市场供应开始逐步上升,经历了新政百日的调整之后,市场开始逐步稳定,开发商在价格调整之后陆续推出新房源。
2、2010年1-7月市场成交变化情况
2010年1-7月成都成交市场呈倒V字形变化。4月成为成交趋势变化的分水岭。新政之后,成交量持续下滑。㎡,㎡。政策使消费者市场信心受挫,观望情绪浓厚。
4月新政之后,各月成交量环比持续下降,新政百日之内,对市场的的调整已经初见成效。从客户端影响市场,是此次调控区别于以往调控的关键所在。
3、2010年1-7月市场成交价格变化情况
虽然在新政的影响下,供应量和成交量持续下滑,但是从成交价格来看,保持了较为稳定的上升势头。09年整体市场的向好,使得开发商在面临调控时并没有立即采取降价措施。但是在6月,成交价格首次出现回落,几大开发商的降价策略让市场的整体成交价格开始回落。虽然在7月份重新实现了销售价格的增长,但是后市价格判断还是会出现价格的回落。
从成交均价的环比数据来看,只有6月出现了价格的小幅回落,但是就市场的整体判断而言,下半年降价的趋势依旧较为明显,这与中央此轮房地产政策调控的最终走向有密切关联。
二、2010年6、7月市场情况分析
1、2007-2010年6月市场比较分析
同比2007-2009年6月供应市场,2010年6月的供应量达到历史低位。即便是在市场较差的2008年,6月份的市场供应量也高于2010年。由此可见,市场供应端对整体市场的预期并不理想,严格控制入市产品量。
成交市场在2010年也同样出现了历史低位,㎡。新政之后,成交市场的萎缩可以看出消费者对房地产市场的预期并不乐观。
从成交价格来看,实现了价格的持续上涨。2010年6月市场成交价达到了7179元/㎡。
2、2007-2010年7月市场比较分析
2010年7月,在新政百日之后,市场供应量开始出现上升。经过了政策的初步调整,开发商对下一步市场有了初步的判断,开始在下半年增大供应量。
2010年7月,同比2007-2009年,成交量处于历史低位。新政对成交市场的影响大于供应市场。但是在政策初步到位和大范围的价格调整之后,预计下半年的市场成交量会逐步上升。
整体来讲,成都市住宅成交价格呈上升趋势。同比2009年7月,价格涨幅为27%。环比2010年6月,价格涨幅为3%。
3、2007-2010年6、7月环比数据变化分析
从市场供应量来看,07年和2010年7月环比6月都呈上涨趋势,但是在08年和09年出现了环比回落的情况。07年市场涨势明显,2010年政策调整之后开始出现供应市场放量。
从成交量的环比变化来看,每年情况稍有不同。07年和09年环比上涨,08年和2010年受大市影响出现了环比回落的情况。
从成交价格环比情况来看,只有09年出现了价格环比回落,其余均为上升。
三、竞争项目情况分析
1、光华1号
A、项目成交量分析
根据图表所示,该项目新政后开盘并凭借自身地理位置以及价格的优势,创造了区域的销售奇迹,自4月25日开售以来,5月1日开盘前后成交量占总成交比重较大,后期由于房源的缺少和新政持续影响,成交量有明显的下降趋势。
B、项目成交价格分析
(5100元/平米主要为剩余小高层楼王单位)
项目由于开盘时取得了不错的销售成绩,获得了大量的客户资源,同时推出二批次小高层新房源,使成交均价呈上升趋势。
C、项目优惠及推广策略分析
月份
优惠及推广
4月
5月1日开盘,4月25日交纳诚意金,现金优惠6000元,一次性6%,按揭5%
5月
一次性6%,按揭5%,现金优惠5000元
6月
端午节期间额外多一个点优惠。1栋一次性2%、按揭1%;5、6栋按揭3%,一次性5%;7栋按揭5%,一次性7%
7月
1栋一次性2%、按揭1%;5、6栋按揭3%,一次性5%;7栋按揭5%,一次性7%
该项目自开盘以来基本没有进行大势推广,由于走量符合销售预期,所以优惠政策也没有太多变化
D、项目情况分析及下阶段预测
该项目目前5、6号楼楼王