文档介绍：2010年成都房地产市场年度分析报告
2010年成都房地产市场年度分析报告
一、地产新政与趋势研究
1、05年以来调控基调走势
政策点评:
05年以来,中国楼市调控历经:打压投资——稳定经济结构性泡沫——次贷危机保增长——回归民生四阶段;未来主要面临持续性的回归民生性的调控政策影响,但住宅投资和大面积高端物业是调控的主要对象。
2、2010年主要政策
政策点评:
通过信贷政策,抑制需求和增加供给成为调控的主要手段,该调控手段虽然在短期内达到一定效果,但从中长期来看,市场必有报复性反弹,市场可能出现大起大落状况,对整个市场发展带来较大影响。
二、土地市场
2010年成都市供应土地556宗,共计面积约45772亩,同比分别增加136宗和7502亩。全市共计成交土地464宗,面积约36999亩,较2009年分别增加了102宗和4952亩。
虽然2010年楼市调控政策频频出台,但对土地市场的影响仅仅在5-7月份,成都土地市场整体较为活跃,迎来了招商、香港置地、南京朗诗、世茂、阳光100、上海天祥等地产巨头。
地价呈上涨趋势,主城区综合地价约7293>.2万元/亩,%;主城区城镇混合住宅用地楼面地价约4544元/平方米,%。
1、主城区土地市场
(1)年度趋势
土地成交量有所放大
2008年以来,成都主城区土地成交逐渐增加,2010年成交面积约4748亩,同比增加约340亩。
城镇混合住宅用地楼面地价不断攀升
近三年来,成都主城区城镇混合住宅楼面地价约4544元/平方米,%。根据楼面地价预估,这些项目的综合成本约在7500-8500元/平方米,与成都目前住宅均价基本持平。可见,因土地成本攀升因素,成都房价仍将上涨。
(2)2010年主城区土地供应状况
2010年,成都主城区供应土地82宗,共计面积约5682亩,同比分别增加7宗和约610亩。
四季度土地供应放量
土地供应与政策调控有较大的关系,“新国十条”之后的5-7月成都土地市场(一级市场)较为低迷;二级市场于8月中旬开始反弹,一直持续到年末,此间土地频频推出,12月达到年度高峰,供应21宗,。
以住宅兼容商业类用地为主
数据显示,2010年住宅兼容商业用地供应37宗,共计面积约2204亩;商业兼容住宅用地供应23宗,。。
可见,土地用途以商业为主,未来商业类物业供应将大幅增加。
以50亩以下中小地块为主
在供应的82宗土地中,50亩以下地块达到了48亩,%;其次是50-100亩和100-150亩分别有16宗和8宗。此外200亩以上地块有7宗,但均是商业为主的用地。
以中小规模地块为主,可以有效地增加市场供给,缓解市场供需压力,同时地块规模小,为资金实力有限的中小开发商提供了生存空间。
高新区土地供应一枝独秀
上图显示,高新区土地供应达成31宗,面积约1973亩,远远超过其他主城区域。其次是武侯区,达到14宗,。
随着天府新城和武侯新城建设力度的加大,两大区域的土地放量,市场竞争将日益加剧。
高新区商业兼容住宅用地供应最多
注:括号内为土地供应宗数
住宅兼容商业用地中,武侯区供应11宗,,位居首位;其次是成华区,为10宗,面积约855亩。
商业兼容住宅中,高新区供应数量和面积居首位,。同时商业用地和商业金融用地亦以高新区供应量最多。
(3)2010主城区土地成交状况
土地成交方面,全年主城区成交地块74宗,面积约4748亩,较2009年分别增加8宗和约340亩。
,%
住宅和商业类物业可建面积基本相当
根据成交地块相当指标计算,,,。
据统计,2010年成都主城区成交住宅面积约830万平方米,2010年成交地块可建住宅尚不足成都主城区一年的住宅销售量。若这一状况不得以改变,可以预计,2011-2012年成都主城区住宅将呈现供不应求的局面。
与住宅相反,商业类物业则呈现供大于求的状况,市场竞争压力将加剧。
成华区成交土地达1106亩
,位居各区之首,主要位于成华青龙乡区域;
高新区和武侯区分别成交19宗和18宗土地,分别集中在天府新城和武侯新城。
楼面地价TOP10
位于春熙路商圈的华兴街地块,以11000元/平方米的楼面地价,夺取年度楼面地价地王。
在楼面地价TOP1