文档介绍：2010年淮安白鹭湖商业街前期定位报告
淮安白鹭湖商业街
前期定位报告
目录 CONTENT
一、前言
二、淮安市场研究
三、淮安商业环境研究及分析
四、国外优秀商业街案例研究
五、项目定位及概念策划
六、概念设计
七、附件
前言
商业地产市场从短缺价值—竞争价值—到整合价值的变化之迅速,是人们始料不及的。一方面商业门面销售火爆,一方面零星店铺惨淡经营;一方面大型商城硝烟未尽已门可罗雀,一方面专业市场相继开业人头攒动……人们无论如何也不能明白:同在一块蓝天下,同处一段热销期,甚至同处一块黄金区域,何以有如此大的差异?其实,这是市场规律使之然。历史的经验告诉我们:“凡事预则立,不预则废。”越是规模大的项目,越是非常重要的位置,越是要通过周密的调研、准确的定位和精心的策划,才能保证在激烈的市场争夺战中立于不败之地。
淮安市场研究
一、淮安城市概况: 淮安市是一代伟人周恩来的故乡,地处江苏腹地,位于江淮平原北部下游,辖清河、清浦、楚州、淮阴4个区和涟水县、金湖县、洪泽县、盱眙县4个县;面积约10072平方公里,人口505万。市区面积337平方公里,人口48万。淮安是我国历史文化名城,古称楚州,曾是漕运盐运重镇,南北交通转运中心、军事要塞,素有
“南船北马,九省通衢”的美称,曾与扬州、苏州、杭州并称运河沿线的“四大都市”。
淮安人文荟萃,历史上先后诞生了大军事家韩信、汉赋大家枚乘、巾帼英雄梁红玉、《西游记》作者吴承恩、爱》作者刘鹗等。
第一章淮安市场研究
二、淮安交通环境:
淮安是迅速崛起的交通枢纽城市。境内公路、铁路、水路四通八达,已经建成和即将建成的京沪、宁宿徐、淮盐、宿淮、宁淮等五条高速公路在境内交汇,新长铁路纵贯全境,已经开工建设的宿淮铁路连接安徽皖北的能源基地,该铁路作为西煤东运的重要能源出海战略通道,对江苏乃至长三角的能源保障具有重要意义;已建好的新长铁路,将淮安与盐城、南通这两个沿海新兴城市紧密连接起来,随着苏通长江大桥、沪通铁路的建设,淮安到上海的时空距离大大缩短,从而更直接的接受上海的辐射,使淮安更紧密的融入长三角经济圈,加快实现区域经济一体化;
同时境内水运河道纵横交错,京杭大运河贯穿市境南北,同时辅以盐河航道、淮河入海水道、入江水道等航道,使淮安的水运网络通江达海,实现了淮安由传统的“运河经济”向“海河经济”的转变。
于2010年9月26日通航的淮安涟水机场定位为苏北航空客货运输枢纽,进一步的巩固淮安的交通枢纽地位,主要辐射长三角、珠三角,包括北京、上海、沈阳、大连、青岛、温州、厦门、广州、深圳、西安、重庆、武汉。
全市初步形成了一个以高等级公路为主骨架,公路、铁路、航空并举的立体化大交通网络,凸显了淮安在江苏乃至长三角地区的交通枢纽地位。
第一章淮安市场研究
三、淮安年度经济概况: 2009年淮安市主要经济指标(单位:亿元) 累计同比增长(%) 全部财政收入2131>.55 ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑金融机构存款余额(人民币) ↑ ↑金融机构贷款余额(人民币) ↑城镇居民人均可支配收入(元)15646 ↑城镇居民人均消费性支出(元)10642 ↑市区居民消费价格总指数(%) ↓市区商品零售价格总指数(%) ↓
由此数据和资料我们可以看出:淮安市目前的经济指标不仅在总量上还会有较大的发展,而且随着人民物质与文化生活要求的提高,在市场商品供应品种与质量上以及购物环境的软、硬件条件都将有较大的提高,这必将对商业街、商品零售业的经营理念、经营业态提出更高的要求,同时也带来更大的机遇。
第一章淮安市场研究
第一章淮安市场研究
四、淮安城市发展规划: 根据“三淮一体”的规划目标:到2020年,“三淮”城镇人口将达到115万,建成区面积120平方公里。“三淮”将建设成为“江苏新兴的交通枢纽和工业城市、淮河下游的商贸中心”。
1、“三淮”主中心区实施“城区东扩,中心东移”战略,形成由水渡口广场--健康东路---淮海北路---(淮海广场)----河北东路-----和平路组成及其周围4平方公里的金三角中心区,成为“三淮”新的具有现代气息的行政、金融、信息、商贸、休闲娱乐中心。
2、六大功能分区 1)淮安分区:总面积30平方公里,是以淮安市区为依托的历史文化名城、旅游度假区,主要发展旅游业以及配套的餐饮、旅馆、休闲娱乐等服务业。
本