文档介绍：2010苏州中信太湖城36#2010年营销策略报告
中信太湖城 36#
2010年营销策略报告
博思堂地产综合服务股份有限公司
20103>.
策略总纲
Proposal procedure
一、营销目标解析
二、项目产品解读
三、市场环境分析
五、项目营销策略
六、项目阶段执行
四、项目09年总结
项目营销目标
项目营销目标
销售速度:
2010年10月底前实现中信太湖城36#楼100%去化。
销售金额:
。
项目市场占位
销售金额
市场影响力
华丽家族太上湖
太湖黄金水岸
太湖1号作品/太湖最美的地方
太湖高尔夫
苏州山水天下、臻品生活
太湖纯水岸
静坐于湖山之间滨水而居
中信太湖城(36#)
苏州第三城
温泉1858
一线湖景温泉公寓
通过对区域市场内的项目的销售金额和在2010年的市场影响力分析,我们把项目定位为区域市场的跟随者。
与世界同步的第一居所
策略总纲
Proposal procedure
一、营销目标解析
二、项目产品解读
三、市场环境分析
五、项目营销策略
六、项目阶段执行
四、项目09年总结
项目产品解读
区位价值:太湖—闻名中外的旅游度假胜地,物产丰富、风景秀美,大度假配套,高尔夫球场、游艇俱乐部、海洋世界等。
资源价值:湖景—项目前看碧波浩淼太湖;公园—后看10万㎡市政公园。
事件价值:太湖文化论坛—世博分会场、下半年首届峰会“加强文明对话与合作,促进世界和谐与发展
”。
项目产品解读
大盘价值:恢弘规划—项目9>76万㎡整体规划,气势巨大。完善配套—项目配套有太湖文化论坛、五星级酒店、商业水街、文化水街等。
社区价值:成熟社区—项目已交付知湖轩别墅、知湖轩电梯公寓、浩阁精装公寓、商业水街。
户型价值:大户型产品:31米太湖制高点,超宽朝南湖景阳台,户户入户平台,双层复式格局。小户型产品:面积总价控制合理,湖景景观阳台,户型方正实用。
项目产品解读
大盘价值:恢弘规划、完善配套
社区价值:项目是成熟社区
品牌价值:中信地产
区位价值:太湖名声、度假配套、太湖游客
事件价值:太湖文化论坛
资源价值:太湖湖景、市政公园
基础价值
项目专属价值:
消费者所关注的重要价值:
为区域内竞争对手所共有的价值:
项目产品解读
消费需求:富豪阶层的消费取向,并非仅仅止于产品本身,更在于一种身份价值的体现——对稀缺资源的掌握;
竞争区隔:并非任何一处建筑都能如此直面太湖;
项目价值:占据一线太湖湖景资源,营造诗般度假生活;
大户型产品定位
湖景空中别墅
小户型产品定位
湖景电梯公寓
项目产品解读
小户型公寓产品分析——投资型小户型公寓产品,东西向的房源由于通风、采光等因素的影响;同时可利用的湖景资源较少,降低了产品的整体投资性能,产品只是太湖边普通的小户型公寓。
过
道
过道
东
西
向
房
源
南向房源
投资型小户型公寓
面积:对于该房型来说,作为投资型或休闲度假型的公寓,面积控制较为合理,总价较低,减少客户购买的抗性。
功能分布:
1、东西向房源:户型南北不通透,同时由于楼层、采光、景观等因素的影响,各楼层户型均有一定的差异;
2、南向房源:户型同样南北不通透,但由于为南向房,所以通风、采光等要较好于东西向房源;
景观资源:由于自身朝向、楼层的分布,景观资源较少,可利用的湖景资源也较少。
项目产品解读
大户型复式产品分析——休闲度假型产品,复式格局,整体功能布局较差,影响实用功能;但可利用较好的湖景资源,作为湖景房源,在后期推广中可拔高产品形象,创造一定价值。
过道
暗
卫
产品户型分析
面积:对于该房型来说,面积偏大,直接影响到产品的总价,导致了客户购买的抗性增加;但做为湖景房或景观房源来说,大面积产品是无可厚非的;
功能分布:由于入户门前为过道,影响了房屋的通透性,同时卫生间无采光设计,厨房设置面积较小,影响了居住的舒适度与品质。
景观资源:复式房源集中于三楼以上,且为南向房,湖景资源较好;
项目产品解读
小结——小户型公寓产品无特殊卖点,以投资型为主的产品,后期操作可走总价策略;而大户型复式产品可利用自身产品稀缺类别和湖景资源作为核心资源来弥补户型的缺点,提高产品价值。
综合以上信息可以看出,36号楼存在着两种不同的产品,各种资源的利用也不尽相同,具有一定的差异性:
小户型公寓产品:通风、采光、景观等资源较差,可利用资源较少;作为投资型产品,在自身产品存在一定的缺陷情况下,需要在价格方面占据一定的优势,这样才能打消客户购买的心理抗性;
大户型复式产品:通