文档介绍：博思堂2010苏州恒基水漾花城项目营销策略报告
恒基水漾花城项目营销策略报告
博思堂地产综合服务股份有限公司
2010年04月29日
目录 Contents
第一部分——战略
一、战略思考
二、预期目标
三、属性界定
第二部分——分析
一、市场环境分析
二、竞争环境分析
三、成功案例借鉴
目录 Contents
第三部分——定位
一、项目发展战略
二、项目市场定位
三、项目客户定位
四、项目价格定位
第四部分——策略
一、整体形象定位
二、整体营销策略
三、一期营销策略
四、一期策略执行
第一部分
战略
一、项目战略思考
二、项目预期目标
三、项目属性界定
项目之于城市:项目位于苏州城市“北拓”的核心位置,承载着城市北拓的发展重任,其城市地位无可代替;
项目之于区域:项目位于相城区的未来中央商贸区中心位置,是区域未来的城市CBD的核心;
项目之于恒基:项目是恒基地产在苏州的首个项目,承载着恒基品牌在苏州深耕的战略意义。
思考:项目意义
项目目标:
目标分解:
1、引领城市商务、居住综合体的开发模式——做市场的领导者
2、承载城市发展的责任——恒基品牌在苏州的深耕
建成后将成为苏州现代化的商务居住综合示范区,为区位价值提升与持续发展注入无限潜力,成就苏州城北国际都市新高地,推动区域国际化发展,代表未来城市副中心大型聚居区发展的方向。
地块区位——地块位于相城区未来的中央商贸区的核心位置,处于苏州古城区中轴线的延伸段
相城未来中央商贸区位于苏州古城正北4公里处,位于城市传统中轴线人民路之上,又是相城未来核心地区。2006年苏州规划战略中的“北拓”给予了相城发展新动力,相城所在的北部也成为苏州未来城市发展的重要方向之一。
相城大
道板块
中央商贸区
古城区
人民路北沿段
园区
元和塘
区域规划——相城中央商贸区规划以苏州城市北拓发展为背景,未来将打造成为苏州的北大门,着力打造“四个城”,及“水城、花城、商城、最佳生态人居城”
苏州城市发展规划:按照组团式带状城市发展模式和“东拓、北进、西拓、南优”的开发要求,在全面保护古城风貌的基础上,加快苏州工业园区和相城区以及苏州高新区开发建设。
中央商贸区效果图
苏州城市发展规划图
区位房地产地位——城市住宅市场已经过数轮外扩,中心区域日趋饱和,
市场的焦点逐渐向新兴板块转移。09年的市场见证了相城中央商贸区、沧浪新城以及独墅湖板块的迅速崛起
双湖板块
娄葑
中央商贸区
沧浪新城
独墅湖
区域交通机能——区域未来交通机能优越,与市区的交通瓶颈被打破;未来轨道2、4号线的开通,使得区域进入轨道交通时代
人民路、广济路、齐门北大街北延工程:古城区与相城区的交通瓶颈被打破,区域通往古城区、园区等其他市区区域的便捷性得到极大的提高
未来轨道2号线(春申湖路站)和4号线的开通,使得区域跨进轨道交通时代
距离沪宁、苏嘉杭高速互通仅5分钟车程,对外接通快速、便捷。
春申湖西路
齐门路北沿段
轻轨4号线
轻轨2号线
人民路北沿段
广济路北沿
地块配套概况——教育配套较为成熟,地块周边生活配套较为欠缺,居住氛围尚未形成,但未来商业量体供应充足
沪宁、苏嘉杭
高速互通
万达
广场
相城实验中学
相城实验小学
相城大道
商业区
教育配套:相城实验中学,相城实验小学等名校环绕;
商业配套:项目自身90万㎡的商业配套,且距相城大道商业区和万达商业广场均约3公里左右;
居住氛围:周边居住氛围尚未形成,目前处于区域建设阶段。
未来商业配套分布:
1、恒基地块 2、合景地块 3、华城商业用地 4、恒博商业用地 5、活力岛(合计200万㎡)
1
2
3
4
5
活力岛规划图
中央活力岛
西方风情岛
东方风情岛
区域未来发展——未来的相城中央商贸区将成为苏州城市发展的典范;成为苏州城市新名片
交通
生态
居住
商业
交通:与市区的交通瓶颈被打破;未来轨道2、4号线的开通,使得区域进入轨道交通时代
生态:800亩的生态休闲岛,区域将打造成“水城、花城’
居住:生态居住区
商业:200万㎡的商业量体
区域价值认知——在城市“北拓”方针的主导下,区域交通不断完善,对外交通瓶颈被逐步打破,区域成为城市发展的重点方向;未来随着活力岛的建成、以及区内商业和住宅等项目的相继入市,区域的发展必将聚焦全苏州,乃至长三角的关注度
现在的中央商贸区(起步阶段)
未来的中央商贸区
项目整体认知:157万㎡的城市综合体,承载着苏州城市“北拓”,区域发展的重任
恒基地块整体概况
占地面积: