文档介绍：2011年12月28日哈尔滨悦山国际2012年营销方案(初稿)
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悦山国际2012年营销方案(初稿)
2011年12月28日
谨呈: 华盟地产
目录
4
3
营销总纲
2
1
悦山国际回顾
销售任务
商业营销策略
5
LOFT营销策略
6
2012年推广预算
1
悦山国际回顾
销售情况
销售策略
市场情况
小结
悦山国际2011年销售情况
套数
面积
房款
回款
住宅
103
142831608
187647785
车位
171
40166700
40434700
商服
20
60221472
20321571
合计
294
243219780
248,404,056
2011年营销节点总结
2011年去化剩余住宅产品
2011年5月推出二期商业
2011年10月推出二期车位
2011年11月推出写字间
2011年12月二期进户
……
1
悦山国际回顾
销售情况
销售策略
市场情况
小结
老客户营销
业主回访
电梯间海报
周边资源
定向行销
陌生走访
黄页客户
2011销售策略回顾
资源利用
项目周边围挡
楼体广告牌
展会活动
宣传推广
DM直投+短信
报广
网络软文
1
悦山国际回顾
销售情况
销售策略
市场情况
小结
有史以来最严厉的政策:
2011年2月末国家出台限购政策,同期,住建部与各省、自治区、直辖市以及计划单列市签订《保障性住房目标责任书》,完成1000万套保障性住房的任务。
限购升级限价:
2011年5月,发改委下达指令,发布《商品房销售明码标价规定》的通知,从此商品房项目实行一房一价制度。并采取限购、限价双行线,与此同时国务院要求个地方政府拟定房价调控目标,并对全国70个大中城市进行房价监管。
1
悦山国际回顾
销售情况
销售策略
市场情况
小结
关于推广情况的总结:
非卖房时广告基本没有,持续性不够,从而使客户认知的连续性和深度不够,一些想法没有执行到位,
给市场客户尾盘一样的感觉。
关于销售情况的总结:
客户积累不足,去化产品速度较慢。
关于市场情况的总结:
金融政策的调整,将进一步打压投资客,同时给进一步提高了置业者的门槛,给投资型物业带来一定的冲击。
市场观望态度加重,客户期待在政策下会出现价格松动。
2
2012年销售任务
销售总额:4亿
GDF
A
住宅
5000万
GDF
B
车位5000万
GDF
商业
2亿
GDF
D
LOFT
1亿
C
实现的核心
市场篇:
二环内限购政策,阻止部分客户购买
市场观望、等待情绪高涨
产品篇:
剩余住宅户型,面积偏大、朝向偏弱,产生滞销。
商业氛围不足
商业门前广场急需改造和完善
商业产权和贷款办理
推广篇:
推广中心以周边为主,扩散性不足,无法得到市场关注
“救火”式的推广连贯性不够
问题出现我们需要一个机会
项目现阶段问题总结
开发区新中心
正在逐渐形成
国际会展中心
2012年,随着长江路沿线经济的发展、农业博览中心、红星美凯龙、会展总部、万豪酒店等项目产业的开工和使用,会展中心·长江路一侧将会得到新一轮的发展。
会展总部
会展总部
机会出现了。我们需要一个方法
价格策略支持
产品自身优势
推广方式配合
会展区域发展
方式的指导下,营销总纲的布置
3
营销总纲
关键节点
3月
外部SP活动
推广策略
推广核心思路为突出描述会展新发展,描述开发区核心已由黄河路沿线转移至长江路。
企业品牌营造
借势全面推广产品
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
5月6日春季房展会
8月样板间开放
9月份LOFT 开盘
LOFT产品特性
开发区稀缺程度
1月
2月
推广主题
会展商圈东拓
长江路备受瞩目
会展新经济时代即将到来,投资自用
LOFT,SOHO生活的体现
会展核心,投资首选
悦山国际综合社区初现
阶段目的
消化现有产品,主推商业,配合销售
住宅、车位产品。
LOFT蓄水期
产品持续销售期
商业推介会
LOFT产品行销
写字间车位
捆绑销售
LOFT客户答谢
哈市内外行销拓展
样板间开放
体验营销
开盘
商业营销期
LOFT营销期
装修方案展示
4
商业营销策略
悦山国际商业产品至2008年开盘伊始,目前未售产品价值5亿余元,产