文档介绍：2011年5月29日青岛中南·世纪锦城传播方案提报
这是一个发现问题、解决问题的提报。
依靠开阔的眼界,和动脑的过程……
湾头改造项目,商品房90万平米
青山绿水,商品房15万平米
石沟项目,总建30万平米
嘉凯城,商品房158万平米
万科假日风景,商品房205万平米
山溪春城,商品房36万平米
世纪锦城,135万平米
龙湖,80万平米
绿城,总建210万平米
中海,总建120万平米
中南世纪城,总建181万平米
山河城,商品房88万平米
和达和城,商品房28万平米
注:龙湖、中海目前还为一个地块,并未启动。
区域内的竞争格局
摆在我们面前的问题看上去似乎有点难
同一区域内的产品类型相似的项目
面临的宏观政策、市场竞争是相同的;区域内利好资源是共享的
今天探讨的问题:
在同等市场前提下,
在品牌(万科、绿城、龙湖、中海)大盘集中;
小开发商开发地块聚集的青岛CLD,
在产品力的支撑下,
如何建立项目与竞品推广层面的差异化?
才是建立项目市场知名度、持续关注度的关键所在。
直击近敌
万科生态城
基础情况:项目北临卧龙山,九水路穿过项目;体量:总建筑面积约240万平;主力户型:100平米左右的二居室
产品类型:高层、多层、花园洋房、联排别墅
建筑风格:现代简约风格
价格:未知(价格与周边差不多)
现状:正在拆迁中;无现场售楼处,预计下月18日金水路售楼处开放;预计下半年10月开盘(高层);一期2013年入住。
小结:
未进入推广期,销售道具仅有围挡;
定位:万科生态城世园板块生态商住区代表作;
slogan:和最好的青岛在一起;
项目整体在讲中央居住区、生态、作为地产界的风向标,万科始终
都讲城市使命、社会责任以及万科品牌。
绿城理想之城
基础情况:北侧卧龙山,南临李村河;体量:总建筑面积约280万平;户型:85-
140m两室、三室
产品类型:高层、多层、花园洋房、联排别墅
建筑风格:地中海风格
现状:目前在售西子公寓(普宅70年产权),均价10200,高层,石材立面,
5月28日认筹,认筹交10万,99折,全款付款95折,认筹+全款94折。
6月3日开盘,2013年交房;
洋房(御园)2012年年底交房,无折扣,均价15000。
社区配套:老年公寓、中心花园、政府预留用地、大型购物中心、五星级酒店、小
学、幼儿园、社区环境很好。
物业:绿城物业,全国排名第二。
小结:
在售项目,处于销售期,销售道具:围挡、路旗、御园折页、御园
户型单页、西子公寓折页、西子公寓户型单页、绿地集团内刊、绿城
会、VIP绿城会员卡;
定位:280万平米大美之城;
slogan:城市让生活更美好;
推广集中在产品细节卖点的阐释,如:建筑风格、山水观景美宅,大社区、双公园、小户型、超宽楼间距、石材外立面,低总价入住品质绿城以及绿城品牌;
售楼处+ 前期现房实景,现场实景感染力较强,销售人员讲评态度很好。
山河城——海洋公园
基础情况:项目北临九水路,南临双峰山,李村河从项目地穿过,体量88万平
开发商:青岛嘉合置业有限公司
产品类型:高层、花园洋房、联排别墅
建筑风格:新古典主义
现状:在售产品为高层,户型90-130米,无赠送面积的户型均价8600,有赠送面
积的户型(893>.)9110起价,每四层一平米增价100
左右,四层内无楼层差价;
规划花园洋房,暂时还未启动未定价
小结:
在售项目,处于销售期,销售道具:围挡、示范区内路旗、折页、户型单页
定位:东部生态尚都核心百姓尚居之城
slogan:城市中心百姓豪宅
推广集中在大的卖点的释放如:建筑风格、山、水、海滨园林、科技精装
售楼处,现场展示力差,售楼员接待态度不佳;项目东侧为世纪锦城地块。
米罗湾
基础情况:项目北临九水路,南临双峰山,李村河从项目地穿过,河北为回迁房,
河南为商品房;体量:36万平多层花园洋房,5层带电梯,一梯两户,
户型:83-116米;开发商:新海园地产
产品类型:花园洋房
建筑风格:地中海风格
现状:价格未定,未开始认筹
社区配套:园区配套幼儿园、政府配套小学
小结:
待售项目,处于前期推广,销售道具:围挡、路旗、折页、户型单页
定位:城市稀有花境洋房
slogan:世界感动青岛之美
推广集中在:建筑风格、品牌、纯洋房社区、双峰山、李村河、园林等。
售楼处+示范区,沿河环境良好,现场示范区良好,售楼员接待比较有耐心;
项目西侧为世纪锦城地块。
和达和城(三期金水岸)
基础情况:项目西临李村河支流—金水河(改造中);南临九水