文档介绍：2011年上海保利浦江镇C-1地块产品定位
保利浦江镇C-1地块产品定位
20111>.
思路
【壹】上海高端市场发展走势
【贰】土地价值挖掘
【叁】产品定位
上海高端市场发展走势
高端市场发展走势
高端别墅格局
区域现状
板块规划
高端市场发展走势
地段:
占有核心区位
豪宅
营销体系
豪宅的核心价值
System of Luxury value
物业服务
资源:
自然资源
人文底蕴
产品:
规划、景观、
建筑、配套
装修:
大师设计、
奢华装修
会所设施
圈层体验
高端产品是做出来的
One-create
高端产品是卖出来的
Three-Marketing
高端产品是住出来的
Two-living
全国范围内任何地区都有同样规律
第一阶段出发点:
资源论——抢地盘,抢资源
第二阶段出发点:
产品论——土地稀缺,产品绝版
地段:
占有核心区位
资源:
自然资源
人文底蕴
产品:
规划、景观、
建筑、配套
装修:
大师设计、
奢华装修
豪宅
营销体系
物业服务
会所设施
圈层体验
全国范围内任何地区都有同样的规律
第三阶段出发点:
价值观(非资源价值)
——高端社会资源整合
时间积累而形成的圈层认同
高端产品开发的历史,大多是以“资源论”为出发点的,而产品溢价到一定高度,需要完成“价值观”对“资源论”的价格接力棒。
但是,高端产品是社会资源高度集中的产物,“资源”禀赋已经不能满足当今高端产品的发展要求。
产品以及其他社会资源将成为新的出发点,而对“资源”的要求转而为“匹配”即可。
高端市场发展走势
西郊
古北
东郊
赵巷
佘山
花木
高端别墅格局
高端别墅发展的初级阶段靠“天赋”
“西”——佘山板块,上海唯一山景资源,高端独栋频出,奠定顶级圈层地位
西郊板块,上海最早的涉外开发区,最早开发的别墅区,与市区结合最为紧密的城市别墅群
“东”——东郊板块,人文底蕴国宾馆,加上中环附近区位,高端独栋项目逐步开发,形成上海顶级豪宅东极点
常规认知的高端别墅格局——“东尊西贵”
上海高端别墅初级阶段“东西发展脊线”
继03年提出控制别墅供应后,国土资源部206>06年5月30日下发“关于当前进一步从严土地管理的紧急通知”
一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续,并对别墅进行全面清理,从而进一步调控住房供应结构
2010年12月19日国土资源部晚发出通知:住宅用地容积率小于1等违反政策规定的出让公告要及时撤销
2010年10月17日,
土地供应
别墅禁地令
土地危机突显低容积率别墅稀缺性
土地危机,开发面临无米之炊之困
现有格局将打破,具备可开发独栋稀缺产品形态的土地资源(高端规划+ 突出产品)将形成新的高端格局
未来发展方向
新资源区域崛起,非传统高端区域崭露头角
供应稀缺——独栋别墅在上海,不久将一套难求
需求壮大——上海的财富群体逐年迅速的壮大
土地价值挖掘
区位分析
交通概况
区域现状
板块规划
地块关键指标
虹桥机场
浦东机场
世博园
人民广场
8号线
区位分析
地处上海中心位置,距离市中心人民广场仅18公里,是上海“三城七镇”中距离市中心最近,面积最大的区域。
紧贴世博会,已受到明显规划利好影响。
准市区重点规划区域
罗店/ 28公里
嘉定新城/ 32公里
奉城/ 42公里
松江新城/ 30公里
枫泾/ 58公里
朱家角/ 47公里
高桥/ 20公里
城桥新城/ 45公里
浦江镇/
世博会
临港新城/ 75公里
30
38
浦东机场
26
26
虹桥机场
18
车行距离(km)
25
时间(min)
人民广场
地点
交通概况
公路交通:
浦星公路、上中路隧道、徐浦大桥、闵浦大桥,外环、中环、内环。
轨道:8号线
虹桥机场
浦东机场
世博园
人民广场
本案
外环线
中环线
内环线
8号线
芦恒路站
浦星公路
徐浦大桥
闵浦大桥
上中路隧道
浦星公路
8号线
对外交通路网发达
孔祥东音乐幼儿园
闵行区浦江第一小学
浦江一中
世博园址
明珠小学
三林中学
杨思医院
吴泾体育场
本案
昌林学校
丹桂轩
协和双语浦东校区
仁济医院南院
易初莲花
沃尔玛
区域现状
医疗:杨思医院(一甲)、仁济医院南院(三甲)
教育:协和双语浦东校区、孔祥东音乐幼儿园、