文档介绍：2011年东莞塘厦万科朗润园营销策略执行报告
万科·朗润园营销策略执行报告
——谨呈:东莞万科地产有限公司
目录
二、定义塘厦(区域分析)
五、策略分解及执行
三、定义万科(区域品牌分析)
四、定义朗润园(项目间竞争)
一、本报告需要解决问题
本报告需要解决问题:
客户已经明晰,后续如何针对有效地抓住客户,实际上我们必须回答三个问题:
Q1、如何说服深圳客户,不选择其他区域,而选择塘厦?(定义塘厦—解决区域竞争)
Q2、如何让塘厦客户,知道万科来了?(定义万科—解决品牌竞争)
Q3、如何让客户到达本项目后,为本项目买单?(定义项目—解决项目竞争)
二、定义塘厦(区域竞争)
五、策略分解及执行
三、定义万科(品牌竞争)
四、定义朗润园(项目间竞争)
一、项目目标设定及目标下问题
目录
大深圳市场竞争格局
龙岗中心城
龙华
布吉
松岗
宝安中心区
惠州
福永
观塘
关内
樟木头
第一梯度约30000-40000
第二梯度约18000-25000
第三梯度约8000-16000
第四梯度约4000-6000
塘厦市场主要面临的竞争,来自以下:
随着关内土地的稀缺,并逐渐豪宅化,深圳向外置业趋向明显,并逐渐形成四大梯队。
塘厦位于第三梯队,承接深圳客户机遇与挑战并存。
大深圳
惠州、凤岗、樟木头、常平、黄江……
2011年深圳别墅市场销售情况
11年别墅市场受政策影响,实际推盘及成交量大幅下滑,预计2012年将有大幅现售别墅入市
去化率57%
去化率84%
去化率70%
2011年全市别墅计划供应量超过了2000套,但由于受政府政策影响,实际别墅推盘量比计划推盘量少,成交别墅套数将也大大降低。
截止2011年6月份全市成交别墅约310套,受别墅现房销售影响,预计2012年现房销售别墅将大幅增加。
2011年1-6月份全市别墅成交约310套左右
别墅市场供应加大,客户置业理性,市场保持低位成交
在售项目
产品类型
销售总价
销售量
剩余货量
曦城4期
独栋350-610m2
未开
未开
独栋41套
联排250-340m2
联排25套
目前剩余66套
紫园
独栋330-420m2
未开盘
未开盘
独栋11套
双拼280-390m2
双拼4套
联排280-300m2
联排25套
叠拼250-430m2
叠拼51套,共剩91套
中央原著
联排240-320㎡48套
未开盘
未开盘
联排48套
熙园山院
双拼243-304㎡
2400万起
2
双拼55套
独栋350-610m2
2700万起
0
4
独栋41套
联排250-340m2
联排25套,共剩153套
天悦湾
双拼340-360㎡联排260-300㎡叠拼240-260㎡
复式:500-600
840以上
--
348套
观澜湖
圣堤湾独栋别墅1527㎡
无成交
无成交
圣堤湾独栋别墅1套
比佩亚独栋别墅630㎡
无成交
无成交
比佩亚独栋别墅2套
叠加别墅280㎡
850
2
叠加别墅22套,共剩32套
叠拼203-220㎡
1200万起
3
叠拼32套
御林山350㎡
800-1000
无成交
御林山联排别墅7套
6套
228套
120-200
高层89-129㎡234套
76套
14套
800-900
联排210㎡90套
1套
11套
1200-1500
大双拼 290㎡12套
13套
25套
800-900
小双拼170㎡38套
棠樾(东莞)
独栋300-500㎡
在售项目
产品类型
总价(万)
销售量
剩余货量
观湖园三期
小双拼170㎡38套
300-900
无成交
三期310套
双拼 290㎡12套
无成交
大双拼 290㎡1套
天麓
独栋别墅350-600㎡叠拼175-288㎡
无成交
无成交
八区剩余1套
三区剩余44套
凯旋湾
一期独栋别墅300-380㎡一期双拼别墅265㎡
无成交
无成交
一期20套独栋别墅16套,双拼别墅4套
二期独栋别墅、双拼别墅350-600㎡
无成交
无成交
二期32套独栋别墅20套,双拼12套
爱琴湾
独栋400㎡双拼310㎡联排260-340㎡
2600万起
2
独栋400㎡2套联排260-340㎡68套
皇庭玺
独栋400-525㎡
无成交
1套
共46套
联排250-260㎡
无成交
独栋、双拼已售罄
叠拼150-250㎡
40000
叠拼剩余34套
结论:
2011年现售别墅量