文档介绍：2011年扬州金达西湖公馆营销策划及推及建议方案
《金达·西湖公馆》营销策划及推及建议方案
序言
由1999年开始至今,扬州金达房产走过了艰难的十年。自加州庄园项目的开发取得成功后,宣告金达公司从过去的曲折小径开始走向阳光大道。
加州庄园项目的成功让世人瞩目,使更多扬州人认识和了解了金达房产,也证明了金达人有信心、有能力做市场的精品楼盘。
如果说,加州庄园初步树立起金达公司的品牌,那么,【金达·西湖公馆】项目将肩负起金达公司品牌的巩固和提升,它势必要成为品牌效益、社会效益和经济效益的多赢产品。所以,【金达·西湖公馆】的销售的成功与否,对金公司未来的发展将起着决定性的作用。
接下来,我们需要做的是如何把【金达·西湖公馆】成功地推向市场,使项目在强手如林的竞争者中脱颖而出,使其成为金达公司和市场中的另一个品牌项目。
——编者语
现在,我们需要解决哪些问题?
当前,我们需要解决的几个问题
当前区域竞争形势,他们的比拼筹码是什么?
面对强烈的竞争,我们应做出怎样的对策?
根据项目特色和市场需求,如何为项目界定合理定位?
面对竞争压力和新政施行,如何出盘才能更加稳妥?
在当前大市环境下,实施怎样的推广才能更加实效?
在条件成熟时,如何实施强劲的前期造势和销售功略?
当前形势下,区域楼盘的制胜利器是什么?
市场
区域竞争形势
—方园100米范围内撕杀正酣楼盘
这是一场没有硝烟的战争,但同样白热和惨烈!
目前区域内同期主要争峰楼盘有:
碧水西庭三期项目
华纺西湖岭秀一期项目
西湖印象华府一期项目
相邻边区同期代表竞争楼盘有:
扬州天下花园
中信泰富锦苑
区域竞争形势
—方园1000米范围内蓄势待发楼盘
区域内即将启动的项目有:
万科项目(用地面积约424247㎡)
万江295号地项目(用地面积约75500㎡)
朗月华府项目(用地面积约99832㎡)
※以上三个项目总建筑体量达90万平方米。
同区域主要竞争楼盘概况
强调地段,品牌,口碑传播
低价优势、大盘运作、广告多
通过“美特客户会”运作,拉拢客户,强调地段、美国DND设计公司景观、503>.6%绿化率
借银行收诚意金、抽奖、舆论价格制造影响力、国有企业品牌
刘若英门票抽奖,最高奖项8888元,缴3万抵150元/㎡
策略及说明
9500-10500元/㎡
9400元/㎡
预计8000元/㎡
二期多层预计8500-9000
小高层预计7000-8000元/㎡
预计7000-7300元/㎡
价格及销售
情况:
100-170㎡
90-170㎡
89㎡、110㎡、120㎡
90㎡二房、126㎡三房
85-104两房,104-123三房
主力面积:
为5#、7#和8#楼,总计300余套
17#、18#、19#、21#、25#,均为8层带电梯140户
4栋小高层,2栋多层
23栋多层和小高层共计868户
5栋11层、3栋16层,共552
物业形态:
中信泰富
浙江北辰
扬州美特房地产开发有限公司
扬州华纺置业有限公司
江苏华得集团有限公司
开发商:
437000㎡
650000㎡
220000㎡
160000㎡
79000㎡
总建面积:
住宅
住宅
住宅
住宅
住宅
用地性质:
邗江北路88号
维扬区平山堂西路与维扬路交汇口
西湖印象正南
紧邻西湖镇政府东南
紧邻西湖镇政府西南角
位置:
项目图片
锦苑
扬州天下
碧水栖庭-三期
华纺西湖岭秀
西湖印象华府
项目
竞争楼盘特色及形象定位
直观、形象、贴切,成功案例,三期借蜀岗之力而进一步宣传
直接,从产品品质、国企、环境去造势宣传,依旧强调蜀岗
借蜀岗生态城之力而发力
`评析
强调地段、从产品特质,地段优势阐述
从产品特质,景观、开发商背景优势阐述
从景观、开发商背景及产品特点阐述
说明
西班牙风格
现代中式园林
ART-Deco风格
产品风格
蜀岗中央
低容积率
蜀岗龙脉
中式建筑
蜀岗印象
实力品牌
关键词
蜀岗中央国际墅质公园住区
蜀岗龙脉/ 御景洋房
蜀岗之巅/ 平山观邸
推广语
89-110㎡绝版户型
瘦西湖畔,蜀岗龙脉上首
低密度,新中式建筑
实力筑就扬州人居新标杆俯瞰蜀岗西峰生态公园
定位语
碧水栖庭三期
华纺西湖岭秀
西湖印象华府
项目
竞争楼盘比拼筹码
一. 项目总况
碧水栖庭总用地面积约18万平方米,总建筑面积约为22万平方米,其中会所、商业、幼儿园面积13300平方米,,绿地率50%以上。碧水栖庭由“健