文档介绍：2011年武汉中大长江紫都年度营销策划案
《中大·长江紫都年度营销策划案》
突围年
2011年
树目标
名利双收:可能性?可行性?
PART3>.1 目标确立
市场盘点
众心所向
看现实
挑战中树信心,限制中抢空间
从客户找突破,从细分挖需求
产品解读
以产品为基础,从产品找机会
总纲目录
价值重塑
沙盘推演
想应对
重塑产品价值,价值改变价格
从时机定节奏,积小步成飞跃
首推执行
销售执行落地,传播包装升级
树目标
名利双收:可能性?可行性?
总纲目录
目标确立
市场盘点
众心所向
看现实
挑战中树信心,限制中抢空间
从客户找突破,从细分挖需求
树目标
名利双收:可能性?可行性?
产品解读
以产品为基础,从产品找机会
价值重塑
沙盘推演
想应对
重塑产品价值,价值改变价格
从时机定节奏,积小步成飞跃
首推执行
销售执行落地,传播包装升级
第一章目标确立
——名利双收:可能性?可行性?
“量价齐争,名利双收”——2011年度营销目标
品牌线
全面提升项目品牌、树立独特鲜明高端品质
销售线
销售面积11万㎡、总销7亿元,回笼6亿元
目标
“2011,两线突破!”——2011年度目标解读
时间要求
价格要求
速度要求
蓄客要求
5月-12月
单月销售要求
月销金额
9000万元
月均去化
130套
有效客户月均积累
1950组
8个月
总体销售要求
总销金额
7亿元
去化套数1040套
三期整体去化65%
/
月均销售9000万元(约130套);年度总销7亿元(约1040套),
新政之下,要首先突破“来访”壁垒,再突破“成交”瓶颈!
销售阶段
预热-蓄客期现状
(2010年11月1日-3月23日,共20周)
月均
销售目标
/
130套
来访量
累计824组
周均41组
累计1950组
需新增1126组
成交率
区域平均值20:1
目标成交率15:1
树目标
名利双收:可能性?可行性?
总纲目录
目标确立
市场盘点
众心所向
看现实
挑战中树信心,限制中抢空间
从客户找突破,从细分挖需求
产品解读
以产品为基础,从产品找机会
看现实
挑战中树信心,限制中抢空间
价值重塑
沙盘推演
想应对
重塑产品价值,价值改变价格
从时机定节奏,积小步成飞跃
首推执行
销售执行落地,传播包装升级
第二章市场盘点
——挑战中树信心,限制中抢空间
2010年4月
2010年6月
2010年9月
“认房”或“认贷”
“认房又认贷”
“三套喊停”+限购
上调存款准备金率和基准利率
增加限购城市
房产税试点
2010年10月
2010年11月
2010年12月
认贷,
以家庭为单位
认房,
家庭为单位
首付50%
三套房
停贷;
首套房
三成首付.
时隔三年,
再次上调,
同时上调。
兰州成限购
第16城;
存款准备金率
一月两次上调
上海
重庆
首批
试点
渐趋密集
愈加严格
限购/限外
2011年1月
限购令
国八条
相继
出台
限购升级
2011年2月
武汉
地方
细则
落地
整体走势——“新政密度月月趋紧,调控力度层层加重”
一、宏观市场
限购范围:
新房、二手房
武汉本地家庭禁购第三套房(N ≤2)
限制区域:
所有主城区,
6个远城区。
限购时限:
自2011年2月23日起执行,期限未规定,
预计最短一年。
限外:
不能提供一年本市纳税证明或社保证明的非本市户籍居民家庭,不准购房。
一、宏观市场
——“中央政策本已严厉,地方细则更加严苛”
直接且全面的压制多改及投资类客户
全面限购!
,市场成交总量萎缩约50%,每周成交约17万㎡左右。
,市场成交量继续下滑约30%,每周成交量约11万㎡。
新政期间,新盘开盘的价格皆比预期要低,比如华润橡树湾、万达公馆等。
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下降约50%
再降约30%
第9周
一