文档介绍：2012丸江半山溪谷项目整合推广提案
九江半山溪谷项目
整合推广提案
道智策略专案小组
20121>.
一切从市场开始
竞争现状:以庐山区与开发区为主,全市总体量大,消化速度慢
宾利名车汇、风水说明会
贵宾卡
九江市
地中海风格、社区体验、超值空间、公园
庐山区
极地盛世名都
书画展
九江市
九江县
开发商品牌、物管、社区等
庐山区
新湖庐山国际
朗朗同台音乐会、拉斯维加斯
新闻发布会、贵宾护照
九江市
成熟区域、配套齐全、人车分流等
庐山区
远洲九悦廷
赏析会
九江市
县区
中式风格、清净环境、投资型
庐山区
国豪山景城
读书节、风筝节
文化讲座、摄影大赛
九江市
成熟社区、配套齐全、园林景观
开发区
新湖柴桑春天
高端客户答谢会
九江市
戴德梁行物管、配套齐全
开发区
源丰紫庐
高端客户见面会
九江市
县区
项目独特风格、别墅空间的性价比等
开发区
信华西郊花园
营销活动
客群
核心卖点
所属区域
项目名
竞争项目一览:各有优势,各具特色,不过竞争日渐趋同
广告表现:整体较普通,远洲与极地的推广相对成功
个案分析
极地·盛世名都
一期别墅16套,错层洋房72套,目前将近售罄。
销售情况
均价11500元/'㎡
最新价格
别墅约202户,一期推出16套
户数
排屋3F、洋房6F/8F、高层11F、18F、24F
楼层状况
住宅
物业类型
50%
绿化率
R=
容积率
占地面积:342330㎡
规模
江西极地置业有限公司
开发商
昌九高速公路南侧,前进东路东侧
位置
项目优势
1、西班牙风情建筑,设计档次高。
2、靠近九江学院,人文气息浓厚。
3、现场展示区奢华典雅,制作细致,成功凸显了楼盘档次。
4、西边为城市南山公园,南边有双峰学校配套。
5、双车位大赠送,附加值高。
项目劣势
1、项目外部环境不佳,位处十里大道偏僻区域,周边配套不完善。
2、地理位置较为偏僻,属于九江市远郊,很难享受九江老城区高端配套。
3、价格门槛高,拦住一批意向客户。
*极地盛世名都高品质西班牙别墅+花园大盘,重金打造展示区,成功塑造标
杆形象。
市场总结
1、从区域上看:开发区在售别墅较多,在售货量为80套,未来新增货量为300套(包括本项目)。庐山区新增别墅较多,在售货量为22套,未来新增货量为746套,占未来别墅整体市场的60%;庐山风景区供应以少量旅游休闲为主。
2、从产品上看:联排主力面积为200-300㎡,双拼主力面积为230-350㎡。独栋产品以商业旅游地产形式进入市场;
3、从项目上看:高低配和高中低配项目成为主流,产品形态多样,只有在庐山脚下,以商业休闲为主要定位的楼盘才有纯别墅项目。
市场总结
4、从价格上看:别墅主力单价为10000-11000,主力总价为250-350万;
5、从营销上看:多项目去化情况不够理想。但产品营销出彩的项目,比如展示区打造优秀,同时推广范围广,定位准确的极地盛世名都,取得了较好成绩。品质打造较好的项目去化率较高,得到实力客户认可。品质较弱的项目只能通过低价来吸引顾客。
6、从趋势上看:下半年市场竞争:别墅供应爆发,竞争空前激烈。在2012年5月份之后,将有5个项目的别墅问世,预计将有160余套入市,并有大量后续货量。以当前别墅的去化情况来看,下半年竞争更加激烈。
7、从推广上看:整体广告比较普通,并趋于同一化,尚未有跳出市场的项目推广表现。
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产品解析
区域价值——地脉血统,九江城市发展的未来都心
连接九江市区与九江县城市群的中轴线上,
年产值超百亿的九江经济开发区内,
与未来行政中心一路之隔,
在未来不断更新与升级的城市发展中,
超前于现有城市10年乃至20年的科学规划,
前瞻新区新型的产业、商业、居住、休闲配套
立意为九江新的城市中心。
*区域抗性如何化解?
1、空间概念转换为时间概念。如,七里湖向东10分钟、10分钟纵横开发区,以拉近客户的心理距离。
2、联合市政,建立跨高速高架桥,以直通未来行政中心,真正缩短出行距离。
3、以开发区的产业资产总量,给予客群信心。如,新城超百亿天价资产拥戴。
并以新区开发用地与当即拍卖土地情况,阐述未来新城的前瞻性配套,消除客
群对现状配套的担忧。
产品解析
资源价值——山水双修,成溪山大境
占有谓之城市砥柱——庐山的传奇文脉,
山麓之上,形成坡地、密林、台地等居住形态,
引入活水体系进入社区,形成错落有致的溪谷景观,
在九江,能庐山一脉的别墅,已属罕见,
更何况能山水双休,成溪